به گزارش اخبار ساختمان، بررسی های به عمل آمده در این باره نشان می دهد، معاملات انواع املاک (اموال غیرمنقول) مطابق چهار قانون شامل قانون مدنی، قانون ثبت اسناد و املاک، قانون تجارت و قانون مراجعه دلالان به این صورت باید باشد که طرفین معاملات ملکی با تنظیم سند عادی که یک نوشته تنظیم شده توسط دلال یا همان واسطه ملکی است، باید برای ثبت رسمی اجبار آن معامله، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند تا سند رسمی برای مالک جدید صادر شود.

قانون، صدور سند رسمی برای همه معاملات ملک را اجباری اعلام و به صراحت بر تبدیل سند عادی به سند رسمی با قید زمان تاکید کرده است. اما طی همه سال های گذشته تاکنون، حرکت در این مسیر قانونی لازم‌الاجرا (تبدیل مبایعه نامه ملکی به سند محضری) برای بخش قابل توجهی از معاملات زمین و آپارتمان، نه تنها در شهرهای کوچک و روستاها که در همین پایتخت، طی نشده است.

نقش حامیان معاملات غیررسمی ملک که با رفتارشان به سند عادی، در حد سند رسمی اعتبار بخشیده اند از یکسو و بوروکراسی طاقت فرسا برای دریافت سند رسمی از سوی دیگر باعث افزایش وزن املاک فاقد سند و بروز چالش برای خریداران این املاک شده است.

هفته گذشته رهبر انقلاب در دیدار رئیس دستگاه قضا و مسوولان و کارکنان قوه قضائیه، در بخشی از صحبت هایشان با اشاره به اینکه معاملات غیر‌رسمی اموال غیر‌منقول از منشأهای بزرگ فساد است، تاکید کردند: باید از اینگونه معاملات سلب اعتبار شود.

این فرمان رهبر انقلاب از آنجا که محتوای آن – اموال غیرمنقول- متوجه بازار املاک می شود، مورد توجه طیف فعالان این بازار قرار گرفته است، به طوری که فعالان بخش مسکن و به ویژه بازیگران اصلی حوزه معاملات انواع ملک (زمین، آپارتمان، ساختمان و همچنین معاملات اجاره ملک) با مجموعه ای از پرسش ها درباره متن فرمان و نحوه اجرای فرمان از سوی قوای سه‌گانه روبه‌رو هستند؛ با بررسی هایی که در این باره انجام داده شده است، ضمن رمزگشایی از موضوع معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول، پرسش های مطرح و موجود را دسته بندی کرده است و بر اساس مستندات قانونی موجود در این ارتباط، به آنها پاسخ می دهد. فعلا چهار پرسش شکل گرفته است.

معاملات غیررسمی، یعنی چه؟

اولین پرسش که درباره موضوع معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول به وجود می آید، آن است که منظور از معاملات غیررسمی چیست؟

پاسخ این پرسش در متن قانون مدنی مصوب سال 1307 و به صورت دقیق، در سه ماده 1286، 1287 و 1289 گنجانده شده است. مطابق تعریف قید شده در قانون مدنی، سند بر دو نوع است؛ سند عادی و سند رسمی.

بر این اساس، هر سندی که فاقد عناصر درج شده در سند رسمی باشد و توسط مامورین سند رسمی تنظیم نشده باشد، سند عادی به حساب می آید. در عین حال، مطابق ماده 1289 این قانون، سند عادی باید دارای امضا، مهر و اثر انگشت اشخاص معامله گر باشد.

ترجمه ساده (توضیح تکمیلی) این مفاد سه گانه قانون مدنی می گوید، هر سند یا قراردادی که خارج از دفاتر اسناد رسمی یا همان دفاتر ثبت اسناد و املاک کشور، منعقد شود، حکم سند عادی را دارد که چون سند رسمی نیست، می توان به آن قرارداد غیررسمی یا سند غیررسمی نیز گفت. با این تعریف، قراردادهایی که توسط مشاوران املاک منعقد و تنظیم می شود، سند عادی محسوب می شود.

طرفین معاملات غیررسمی

پرسش دوم به مخاطبان این موضوع برمی‌‌‌گردد. چه گروه هایی در معاملات غیررسمی، سهم یا نقش دارند؟ دهه هاست که در حوزه معاملات اموال غیرمنقول (معاملات انواع ملک)، از سند عادی برای انعقاد و انجام معامله استفاده می شود.

سند عادی در این نوع معاملات، همان مبایعه نامه های ملکی و اجاره نامه ملکی است که سه بازیگر اصلی صحنه معاملات اموال غیرمنقول یعنی خریدار یا مستاجر، فروشنده یا موجر و مشاوران املاک، در آن نقش آفرینی می کنند و این نوع قراردادها (سند عادی) به امضای این سه طرف می رسد.

تعیین نحوه تنظیم معاملات توسط چهار قانون

پرسش سومی که در حال حاضر درباره معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول شکل گرفته آن است که قوانین مصوب کشور از گذشته دور تاکنون، درباره نحوه انجام، تنظیم و ثبت معاملات املاک (اموال غیرمنقول) چه گفته است و کجای این مسیرهای قانونی دچار انحراف، خدشه یا نقص و حذف در اجرا شده که در نهایت، اکنون به صدور فرمان اعتبارزدایی از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول منجر شده است؟

بررسی های به عمل آمده درباره این پرسش کلیدی نشان می دهد، در مجموعه قوانین کشور، چهار قانون، به صورت کامل و صریح، درباره نحوه انجام و تنظیم معاملات ملک، صحبت و تکالیف لازم توسط هر بازیگر این حوزه را مشخص کرده است.

قانون اول، همان قانون مدنی است که در ابتدای کار، تفکیک مشخصی بین سند عادی و سند رسمی انجام داده است. از منظر این قانون، مبایعه نامه، سند عادی به حساب می آید و سند محضری ملک نیز سند رسمی است.

قانون دوم، مصوب سال 1310 است تحت عنوان قانون ثبت اسناد و املاک که مطابق ماده 47 این قانون، ثبت کلیه عقود و معاملات اموال غیرمنقول، اجباری است.

قانون سوم، ‌‌‌قانون تجارت، مصوب سال 1311 است که در فصل اول، ماده 335 آن، دلال را فردی معرفی می کند که واسطه انجام معاملات می شود و مطابق ماده 342 این قانون نیز، معامله می تواند توسط دلال واقع (انجام) شود. این تعریف از دلال، کلی است.

اما در قانون چهارم مرتبط با این موضوع، یعنی قانون راجع به دلالان مصوب سال 1317، دلالان و دلالی به سه نوع دلالی معاملات ملکی، دلالی معاملات خواربار و دلالی معاملات سایر امور شهری تقسیم بندی شده است که به این ترتیب، مشاوران املاک یا همان واسطه های ملکی یا دلالان ملکی، اینجا و توسط این قانون، به عنوان شغل تعریف شده‌‌‌اند و رسمیت پیدا کرده اند.

اما سوال مکمل اینجاست که حریم وظایفی که در چارچوب دلالی ملکی باید توسط دلالان ملکی انجام شود، چیست؟ آیا اصلا دلالان ملکی، مطابق قانون اجازه نوشتن متن قرارداد دارند؟ اگر دارند، چگونه است؟

در آیین نامه قانون راجع به دلالان که سال 1319 توسط دولت مصوب شد، وظایف دلالان ملکی مرتبط با چگونگی انجام و تنظیم معامله ملکی تشریح شده است. مطابق ماده 15 این آیین نامه، دلالان ملکی باید یک دفتر تحت عنوان دفتر عمل دلالی داشته باشند و مراتب معامله شامل مشخصات معامله کننده و ملک را در آن دفتر قید کنند و مشخصات دفتر اسناد رسمی را نیز که سند رسمی در آنجا باید تنظیم شود در آن دفتر بنویسند.

همچنین مطابق تبصره ماده 18 این آیین نامه، سردفتر در موقع تنظیم اسنادی که معامله به وسیله دلال انجام شده، باید مداخله دلال را با ذکر مشخصات آن دلال، در سند قید کند. در ماده 16 نیز، موضوع حق‌‌‌الزحمه دلال دیده شده است.

بررسی های به عمل آمده از محتوای مفاد این چهار قانون نشان می دهد، دلالان ملکی اجازه قانونی دارند، بین خریدار و فروشنده ملک یا موجر و مستاجر، دلالی یا واسطه گری کنند. قانون صحبت مشخصی از عبارت مبایعه نامه یا قرارداد ملکی نکرده است بلکه از عبارت دفتر ثبت عمل دلالی در قانون استفاده شده است که دلال ملکی می تواند متن انجام معامله را در آن دفتر بنویسد.

طبق همین چهار قانون، معاملات ملکی یا همان معاملات اموال غیرمنقول، باید و حتما ثبت رسمی شود و توسط دفاتر اسناد رسمی، انجام این نوع معاملات به تنظیم سند رسمی منجر شود. اما اینکه کجای این مسیرهای تعریف شده در قانون، با انحراف و حذف و نقص و مسائل چالش برانگیز روبه‌رو شده، پرسش سوم مرتبط با موضوع اعتبارزدایی از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول است.

سند عادی چطور جای سند رسمی نشست؟

بررسی های انجام شده از چالشی که معامله گران ملکی در مسیر انجام معامله به آن دچار شده اند، حاکی است: سند عادی در معاملات ملک تقریبا از اواخر دهه 80 با پشتیبانی دولت، اعتباری بیش از یک سند عادی پیدا کرد.

در آن مقطع، دولت با راه اندازی سامانه رهگیری معاملات ملک، به اعتبار و کارکرد مبایعه نامه های قدیمی (همان کاغذهای بزرگ) پایان داد و قراردادهای پرینتی ممهور به کد رهگیری که سامانه رهگیری معاملات املاک آن کد را صادر می کند، جایگزین قراردادهای قدیمی شد.

اسم این سامانه، سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است که طی همه این سال ها، دولت به گونه ای به آن اعتبار بخشید که برای بازیگران بازار معاملات ملک، این طور القا شد که اعتبار کد رهگیری و قراردادهای ممهور به آن، به قدری بالاست که می تواند جایگزین سند رسمی شود. البته، همه چالش‌‌‌ها به این تصور نادرست برنمی‌‌‌گردد.

در بازار معاملات ملک، ریشه قدیمی عدم اجرای قانونی از قوانین چهار‌گانه که ثبت رسمی معامله ملکی را اجبار می‌ داند، آن است که بخشی از زمین ها و حتی آپارتمان ها فاقد سند رسمی (سند محضری) اولیه هستند و به همین علت، امکان ثبت رسمی فروش این املاک به خریدار جدید وجود ندارد. به عنوان مثال، در خیلی از شهرها و به خصوص شهرهای کوچک یا روستاهای کشور، زمین هایی که معامله می شوند، تنها مدارک آنها، یک برگ کاغذ قدیمی با مشخصاتی غیر از یک سند رسمی صادر شده توسط سازمان اسناد و املاک کشور است.

خریدار این املاک، در عمل، چاره ای به جز انجام معامله به شکل امضای مبایعه نامه یا همان سند عادی ندارد. در تهران نیز همواره، تقریبا همه سازندگان ساختمان های مسکونی، قبل از آنکه برای تک‌تک واحدهای مسکونی، سند محضری دریافت کنند، واحدها را به صورت مبایعه نامه، به فروش رسانده اند و می رسانند.

البته در مبایعه نامه ها، قید می شود که فروشنده باید ظرف زمان مشخص، نسبت به صدور انتقال رسمی ملک در دفترخانه اقدام کند؛ اما از آنجا که فروشنده بخش زیادی از بهای معامله ملکی را با امضای مبایعه نامه دریافت می کند، اگر نخواهد مدارک ساختمان را با پرداخت بدهی به شهرداری یا دستگاه های دیگر تسویه کند، عملا از صدور سند محضری طفره می رود و در نهایت، کار به تشکیل پرونده قضایی بین خریدار و فروشنده می رسد.

در سال های اخیر، در کنار دولت که به نوعی، به مبایعه نامه های ملکی بیش از یک سند عادی ‌‌‌ اعتبار بخشیده است، بانک‌ها نیز در اعتباربخشی به معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول، نقش بازی کرده اند.

در حال حاضر، خریدار یک آپارتمان، برای دریافت چک از حساب بانکی خود برای پرداخت به فروشنده ملک، باید نسخه ای از مبایعه نامه منعقدشده را به بانک نشان دهد.

این، یعنی انجام معامله قبل از توافق مالی که ‌هزار و یک تهدید مالی و ریسک ملکی و اقتصادی متوجه طرفین معامله می کند؛ ‌‌‌ضمن آنکه، طرفین معامله ملکی، طبق قانون، این اختیار را دارند که بدون دریافت هر نوع قرارداد عادی، برای انجام معامله ملکی شان به دفترخانه مراجعه کنند.

اما شرط بانک ها برای پرداخت پول به فردی که خریدار ملک است (امضای مبایعه نامه قبل از تقاضای چک)، به معنی نوعی انحراف از قوانین مرتبط با معاملات املاک است. البته بانک ها طی سال های اخیر احتمالا به دنبال اصرار دولت ها در این سال ها بر تقویت سند عادی معاملات ملکی، دست به چنین کاری زده اند.

اعتبارزدایی چگونه قابل انجام است؟

دراین گزارش تلاش شده ابتدا قوانین مرتبط با نحوه انجام و تنظیم معاملات غیرمنقول و همچنین تعریف مشخص از معامله رسمی و معامله غیررسمی و تفاوت های این دو ارائه شود و درباره پرسش هایی که پیرامون فرمان رهبر انقلاب مبنی بر اعتبارزدایی از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول برای فعالان ملکی شکل گرفته است، پاسخ دهد. اکنون، پرسش نهایی به چگونگی اعتبارزدایی برمی‌‌‌گردد.

در این باره، باز هم باید به همان مسیرهای قانونی و البته، ریشه قدیمی عدم ثبت رسمی معاملات ملکی برگشت. قانون می گوید، معاملات غیررسمی حتما و اجبارا باید به ثبت محضری و صدور سند رسمی منجر شود تا اعتبار نهایی و قانونی پیدا کند. پس، باید مسیر فعلی به گونه ای توسط قوای سه گانه بازتعریف و اصلاح شود که تبدیل مبایعه نامه ملکی به سند محضری، گارانتی شود و همه راه های فرار در این مسیر بسته شود.

قبل از این، باید یک بار این موضوع تعیین تکلیف شود که آیا دلال می تواند قرارداد تنظیم کند یا طبق قانون باید از طریق همان دفتر عمل دلالی اقدام کند؟ ماموریت دیگر قوای سه گانه مرتبط با این فرمان نیز حل مساله اراضی و املاک فاقد سند اولیه رسمی است.

اینکه در همین پایتخت، ساختمان های مسکونی تقریبا نوسازی وجود دارد که خریداران واحدهای مسکونی آن، هنوز نتوانسته اند از سازنده (مالک اولی)، سند محضری آپارتمان خود را دریافت کنند، چه پیامی برای سیاستگذار دارد؟ آیا این به معنای وجود قوانینی با مسیرهای فرار و حرکت فعالان ملکی به موازی قانون و در نهایت بروز مشکلات حاد برای افراد نیست؟

در شرایطی که در پایتخت، اعتبار سند محضری برای گروهی از املاک و فعالان بازار ملک، عملا به صفر تنزل پیدا کرده و عموم مردم که بعضا از قوانین، اطلاع کامل ندارند، در تله این گروه از افراد قرار می گیرند، آیا در بقیه شهرها و مناطق کشور، ابعاد مشکلات ناشی از املاک فاقد سند رسمی بیشتر نیست؟

نکته دیگر این ماجرا، طرح اخیر مجلس است که تصویب شده و برای تایید در اختیار شورای نگهبان قرار گرفته است.

در این طرح مصوب، به سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات بار دیگر رسمیت داده شده است. در تبصره 9 ماده 6 این طرح آمده است از تاریخ تصویب این قانون، ملاک اجاره بودن یک واحد مسکونی، اطلاعات ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است.

این سامانه همان سامانه ای است که مبایعه نامه و اجاره نامه در آنها با صدور کد رهگیری، ثبت می شود. این رفتار سیاستگذار، اینگونه به فعالان بازار معاملات ملک سیگنال می دهد که سند عادی ملکی، رسمیت دارد. در حالی که قانون می گوید، سند عادی باید به سند رسمی محضری تبدیل شود تا رسمیت پیدا کند.

چه بسا، طی این سال ها، این نوع رفتار دولت ها مانع از آن شد که املاک و اراضی فاقد سند رسمی اولیه، تعیین تکلیف شود. به بیان ساده، اگر سیاست های دولت‌‌‌ در حوزه معاملات ملک، به گونه ای باشد که تفاوت بین سند عادی و سند رسمی، به شکل شفاف و صریح از درون سیاست ها رخ نمایی کند، در این صورت، دستگاه ها مسوول تعیین تکلیف اراضی و املاک بدون سند از جمله سازمان ثبت اسناد و املاک و دیگر دستگاه ها، مجاب خواهند شد، این چالش قدیمی که خود به ریشه رواج معاملات غیررسمی تبدیل شده، حل و فصل شود.

ملک، ‌‌‌گران ترین دارایی افراد به حساب می آید که ضامن مالکیت رسمی و قانونی این دارایی، طبق قانون، سند رسمی مشخص کننده مالکیت است. هر نوع ملک فاقد سند رسمی مالکیت، ریسک های متعددی برای خانوارها به همراه دارد.