به گزارش اخبار ساختمان، آمارهای رسمی همچنان از یکه تازی تورم در بازار مسکن حکایت دارد. پس از گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن مبنی بر رشد قابل توجه قیمت مسکن شهر تهران در آبان امسال، مرکز آمار ایران نیز جهش پنج درصدی میانگین قیمت مسکن تهران در این ماه را تأیید کرده است؛ اتفاقی که علاوه بر ناتوان تر کردن متقاضیان مصرفی برای خرید خانه، هزینه های تحمیل به مستأجران را نیز به شدت افزایش می دهد.

در یک سال اخیر، بازار مسکن، تنها بازاری بوده که توانسته است کل رشد تورم را جذب کند و حتی از شاخص تورم مصرف کننده سبقت بگیرد. طبق اعلام مرکز آمار ایران، نرخ تورم ۱۲ ماه منتهی به آبان امسال برای خانوارهای کشور به ۴۴ درصد رسیده است.

همزمان بررسی آمارهای رسمی حاکی از این است که میانگین قیمت مسکن در همین بازه زمانی یکساله ۵۰ درصد رشد کرده و تغییر قیمت آن حتی ۶ درصد بالاتر از شاخص تورم بوده است. همچنین در این بازه زمانی، قیمت دلار در بازار آزاد فقط ۲۴.۷ درصد رشد داشته و رشد میانگین قیمت مسکن ۲۵.۳ درصد بالاتر از آن بوده؛ یعنی مسکن بیش از دو برابر دلار رشد کرده است.

روایت مرکز آمار ایران از وضعیت بازار مسکن در آبان ماه

در آبان امسال تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن در شهر تهران به ۵۰ درصد رسیده و نتیجه آن رسیدن متوسط قیمت وزنی هر مترمربع زیربنای مسکونی در این ماه به ۴۷ میلیون و ۹۳۸ هزار و ۸۰۰ تومان بوده است. مفهوم تورم نقطه به نقطه ۵۰ درصدی قیمت مسکن در آبان ماه این است که خریداران یک واحد مسکونی یکسان در این ماه باید ۵۰ درصد بیش از آبان سال قبل پرداخت کنند که رقم این مابه‌التفاوت در مقایسه با میانگین درآمد خانوارهای تهرانی رقم بسیار بزرگی محسوب می شود.

مرکز آمار ایران در گزارش شاخص و متوسط قیمت آپارتمان های تهران در آبان امسال اعلام کرده است که قیمت مسکن در این ماه در همه شاخص های تورم ماهانه، نقطه ای و سالانه با افزایش همراه بوده و عملاً بازار مسکن با قیام تورمی مواجه شده است.

در این ماه شاخص قیمت آپارتمان های مسکونی شهر تهران به عدد ۱۶۷.۴ رسیده است که از تورم نقطه به نقطه ۵۰ درصدی، نرخ تورم سالانه ۳۵ درصدی و نرخ تورم ماهانه پنج درصدی این شاخص در آبان ماه حکایت دارد. واکاوی میزان تغییرات شاخص قیمت آپارتمان های مسکونی تهران در آبان نشان می دهد که در این ماه متوسط وزنی قیمت آپارتمان های مسکونی مناطق ۲۲گانه شهر تهران به ۴۷ میلیون و ۹۳۸ هزار و ۸۰۰ تومان رسیده است.

در این ماه، بالاترین متوسط وزنی قیمت به منطقه یک اختصاص داشته و هر مترمربع زیربنای مسکونی در این منطقه به طور متوسط ۹۶ میلیون و ۷۷۸ هزار تومان دادوستد شده است. در مقابل، منطقه ۱۸ با متوسط وزنی قیمت ۲۴ میلیون و ۲۶۲ هزار و ۴۰۰ تومان، کمترین میانگین قیمت را در میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران به‌خود اختصاص داده است.

چه کسانی از تورم مسکن متضرر شده اند؟

طبق آمارهای رسمی، در آبان امسال، میانگین ارزش یک واحد آپارتمان ۷۵ متری متناسب با الگوی مصرف در شهر تهران با احتساب قیمت ۴۷ میلیون و ۹۳۸ هزار و ۸۰۰ تومان برای هر مترمربع به سه میلیارد و ۵۹۵ میلیون و ۴۱۰ هزار تومان رسیده است.

البته به واسطه ذات سرمایه پذیری بازار مسکن، این تغییر قیمت بیش از آنکه مصداق تعبیر گرانی باشد، نشان دهنده سقوط ارزش پول ملی و فقیر شدن کسانی است که سرمایه گذاری ملکی نداشته اند؛ اما علاوه بر اینکه با تورم مسکن، بی خانمان ها فقیرتر از مالکان شده اند، مستأجران، سازندگان و حتی دلالان و مشاوران املاک نیز از این بابت متضرر خواهند شد.

دور باطل قیمتگذاری در بازار مسکن به گونه ای است که گرانی نهاده های تولید اثر مستقیمی بر تورم مسکن دارد و در دوره های تورمی مسکن، همین اثر از جانب بازار مسکن بر بازار نهاده ها گذاشته می شود و برخی از مصالح ساختمانی فقط به صرف افزایش قیمت مسکن، گرانتر فروخته می شوند.

در این وضعیت، سازندگان مانند سایر فروشندگان اقتصاد متورم ایران، به واسطه رشد دوره ای قیمت ها، نمی توانند در ازای فروش یک کالا، همان کالا را جایگزین کنند و قدرت سرمایه در گردش آنها به مرور زمان کمتر می شود. در نتیجه توان و مقیاس تولید آنها کاهش پیدا می کند و در ادامه همین کاهش تولید، به ابزار مضاعفی برای رشد تورم مسکن تبدیل می شود. به همین تناسب، تعداد معاملات مسکن نیز به عنوان ممر درآمد قانونی دلالان و مشاوران املاک افت می کند و این صنف برای کسب روزی حلال با کسادی بازار مواجه می شوند.

البته از زاویه ای دیگر، همین کاهش تعداد معاملات و کسادی بازار دلالان و مشاوران املاک، به افزایش میزان تخلفات در این صنف نیز منجر می شود که با توجه به نظارت بسیار ضعیف و ناکارآمد اتحادیه صنفی و اجرا نشدن قوانین جدید برای الزامی شدن صدور کد رهگیری و شفافیت معاملات بنگاه های املاک، چندان امیدی برای برخورد با آنها وجود ندارد.

تاثیرات منفی تورم مسکن بر بازار اجاره

قیمتگذاری اجاره در بازار سنتی مسکن ایران، تابعی از ارزش مسکن است و رشد افسارگسیخته قیمت مسکن به تدریج در گرانی قیمت اجاره خواهد دمید. نتیجه این اتفاق در پاییز امسال به خوبی مشهود بوده است.

طبق آمارهای رسمی، در مهر و آبان امسال باوجود اتمام فصل جابه‌جایی مستأجران و کاهش تقاضای بازار اجاره، قیمت های این بازار با رشدهای کم سابقه ۱۰.۱ درصدی در ۲ ماه مواجه شده است. با فرض تکرار تورم ماهانه حدود پنج درصدی در بازار اجاره، تورم سالانه این بازار به حدود ۶۰ درصد خواهد رسید که معنای آن چیزی جز بحران در بازار اجاره نخواهد بود.

در این مورد، گزارش کارشناسی مرکز پژوهش های مجلس در مورد علل بروز حاشیه نشینی تأیید می کند که هرگونه فشار قیمتی به بازار اجاره چه صدمات جبران ناپذیری به بافت اجتماعی و جغرافیایی شهرها وارد می کند.

طبق این گزارش مرکز پژوهش های مجلس، برآوردها حاکی از این است که بیش از ۳۰ درصد از سیر افزایشی جمعیت حاشیه نشینان را ساکنان شهر اصلی تشکیل می دهند که توان تأمین مسکن قابل استطاعت در شهر را از دست داده اند و ناگزیر به حاشیه کوچ کرده اند؛ چراکه برآوردهای میدانی حاکی از آن است که تأمین مسکن برای خانوارها چه به صورت استیجاری و چه به صورت مالکیت در مناطق حاشیه نشین به میزان ۸۵ درصد از هزینه های این بخش را می کاهد و بر همین اساس، خانوارها در شرایط تورمی، این مناطق را به عنوان آخرین پناهگاه خود انتخاب می کنند.

تحقیقات میدانی استناد شده در گزارش مرکز پژوهش های مجلس حاکی از این است که خانوارها در شرایط ویژه می توانند تا ۶۰ درصد از درآمد ماهانه خود را صرف تأمین مسکن کنند و از تاب آوری بسیاری برخوردارند؛ یعنی افراد ترجیح می دهند با افزایش هزینه ها همراهی بیشتری کنند و از محل سکونت خود جابه‌جا نشوند؛ اما به محض اینکه میزان هزینه های بخش مسکن از دامنه تاب آوری خانوار، یعنی از ۶۰ درصد و حتی رقم های ۵۰ و ۴۵ درصد بیشتر شود، جابه‌جایی جمعیت و مهاجرت حاشیه ای درون شهری رخ خواهد داد.

بر همین اساس است که تخلیه تورم بازار مسکن به بازار اجاره، فاجعه ساز خواهد بود و در مقابل تعدیل قیمت های بازار مسکن به خصوص در بخش استیجاری می تواند روند رو به رشد حاشیه نشینی را کندتر کند و حتی در درازمدت به ساماندهی نسبی آن منجر شود.