به گزارش اخبار ساختمان، یک متغیر تازه وارد در بازار مسکن شناسایی شده که هر سه ضلع معاملات در روزهای اخیر درباره نحوه تاثیر آن بر آینده قیمت مسکن در حال بحث و گمانه زنی هستند. حذف دلار ۴۲۰۰ تومانی همان متغیری است که جو روانی بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده و خریداران، فروشنده ها و واسطه های ملکی‌ درصدد هستند برآوردی از شکل اثر احتمالی آن بر بازار را پیدا کنند.

سنجش قیمت مسکن با استفاده از دستگاه های حباب سنجی که برای این بازار کاربرد دارد، نشان می دهد قیمت در بازار مسکن در سال های اخیر دچار اضافه پرش شده و باید به تدریج به سطح متعارف بازگردد. نسبت قیمت مسکن به اجاره بها، نسبت قیمت مسکن به نرخ دلار، مقایسه رشد قیمت مسکن و رشد نقدینگی و نیز نسبت قیمت مسکن تهران به کشور از جمله دستگاه های حباب سنجی است که در بازار مسکن استفاده می شود.

برآیند سنجش همه این دستگاه ها مشخص می کند سطح فعلی قیمت مسکن بالاتر از سطح متعارف بوده و نسبت های معقول و متعارف همیشگی میان قیمت مسکن و سایر متغیرهای اقتصادی به هم خورده است. بنابراین در صورت فراهم شدن شرایط بیرونی و درونی مناسب در بازار ملک، این اضافه پرش باید جبران شود.

به عنوان مثال نسبت قیمت به اجاره مسکن طی سه دهه اخیر همواره در دوره‌‌‌های جهش، حداکثر روی عدد ۲۴ تا ۲۵ قرار داشته است، اما در طول سه سال اخیر مقدار این نسبت از ۳۰ واحد نیز فراتر رفته است. این عدد به معنای آن است که قیمت مسکن بیش از حداکثر فاصله متعارف خود با اجاره بها، افزایش پیدا کرده است و چون در بازار اجاره معمولا امکان رشد شدید و یک‌باره اجاره‌‌‌بها برای جبران جاماندگی از قیمت مسکن وجود ندارد، در نتیجه لازم است سطح قیمت مسکن تا حدی که نسبت به هم خورده، کاهش پیدا کند و این نسبت احیا شود.

از سوی دیگر میزان رشد قیمت مسکن در طول دست‌‌‌کم سه سال گذشته همواره بیشتر از رشد نقدینگی بوده و این در حالی است که پیش از این سال های پرجهش، معمولا میزان رشد نقدینگی و قیمت مسکن تقریبا با هم برابر بوده است.

عامل به هم خوردن نسبت های تعادلی در بازار مسکن چیست؟

اما چه چیزی زمینه ساز رشد بی سابقه قیمت مسکن تا حد برهم خوردن همه نسبت های تعادلی در این بازار شد؟ به طور کلی بازار مسکن از سال ۹۷ تاکنون همواره تحت تاثیر ۲ متغیر اصلی قرار داشته است. یکی از این دو، متغیر برون زای موثر بر بازار مسکن بوده که همان وضعیت ریسک غیراقتصادی حاکم بر کشور و جو روانی ناشی از آن است.

در واقع وضعیت متغیر برون‌‌‌زا در بازار مسکن به طور مستقیم متاثر از وضعیت مذاکرات برای رفع تحریم های بین‌المللی قرار دارد؛ کمااینکه بازار مسکن در مقاطعی از زمان که مساله مذاکرات رفع تحریم به کلی متوقف و به دنبال آن بازار ارز پرنوسان شد، بلافاصله نسبت به این موضوع واکنش نشان داد و اثر این واکنش به شکل تورم ملکی قابل‌توجه در فاصله سال‌های ۹۷ تا ۹۹ در بازار مسکن منعکس شد.

اما از سال گذشته همین روزها که موضوع از سر‌گیری مذاکرات احیای برجام بار دیگر برجسته شد و در دستور کار دولت قرار گرفت، بازار مسکن نیز بی‌درنگ به سمت ثبات حرکت کرد؛ به نحوی که از ابتدای امسال تاکنون بازدهی مسکن یک رقمی باقی مانده و این یعنی رشد ماهانه قیمت مسکن به طور میانگین از فروردین تا بهمن که آمار رسمی آن منتشر شده، کمتر از یک‌درصد و حتی در برخی ماه‌‌‌ها منفی بوده است.

به این ترتیب در سال‌جاری یکی از دو متغیر اصلی موثر بر بازار مسکن یعنی متغیر برونزا در جهت بازگشت بازار مسکن از اضافه پرش حرکت کرده است.

عرضه و تقاضا در بازار مسکن همخوانی ندارد

دومین متغیر موثر بر وضعیت بازار مسکن که می‌توان از آن به عنوان متغیر درون‌‌‌زا یاد کرد، میزان تقاضا و عرضه مسکن در بازار بوده که همواره و در همه بازارها نقش تعیین‌‌‌کننده‌‌‌ای دارد و می‌توان از آن به عنوان استعداد بازار یاد کرد.

بازار مسکن در سال‌های اخیر با حجم بالای تقاضای خرید از ناحیه دو گروه غیرمصرفی شامل سفته‌‌‌بازان و سرمایه‌گذاران روبه‌رو شده و به همین خاطر تعادل میان عرضه و تقاضا از بین رفت و به دنبال آن جهش قیمت حتی با وجود خداحافظی کامل متقاضیان مصرفی مسکن با بازار معاملات، ادامه پیدا کرد.

در عین حال امسال به واسطه اینکه تقاضای سفته بازی در بازار مسکن به جز یک بازه زمانی کوتاه به صفر رسید و از میزان خریدهای سرمایه ای در این بازار نیز کاسته شد، در عمل متغیر درون زا نیز به برقراری ثبات نسبی در این بازار کمک کرد.

با کسب تجربه سال های اخیر برای فعالان بازار مسکن تحلیل اثر احتمالی این متغیرها بر نبض معاملات و سطح قیمت ها دیگر دشوار نیست و می‌توان به سادگی جهت این متغیرها را دریافت؛ کمااینکه برآیند وضعیت این متغیرها و تقابل مذکور از ابتدای امسال تاکنون به سمت هدایت بازار مسکن به مسیر برگشت از اضافه پرش بوده است و این موضوع با مصادیقی مثل افزایش شمار فروشنده های واقعی در بازار و افزایش نسبی تقاضای خرید از ناحیه متقاضیان تبدیل به احسن که مصرفی به شمار می‌‌‌آیند در تحقیقات میدانی ما از بازار مسکن رهگیری شد.

مهمان ناخوانده در بازار مسکن

اما در اسفند ماه یک مهمان خارجی نیز به بازار مسکن اضافه شده و فضا و جو روانی حاکم بر این بازار را تحت‌تاثیر قرار داده است. این متغیر جدید حذف ارز ۴۲۰۰ تومانی است که تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هر سه ضلع فعال در بازار معاملات مسکن این روزها درباره تاثیر آن بر مسکن بحث و گفتگو می کنند.

حذف ارز ترجیحی یک اتفاق مهم است که می‌تواند اقتصاد ایران و مشخصا تولیدکنندگان و مصرف کنندگان کالاها و خدمات را از آثار سوء رانت نجات دهد.

هدف از توزیع ارز ۴۲۰۰ تومانی که به واسطه پیشنهاد معاون اول دولت گذشته در این رابطه، به دلار جهانگیری شهرت پیدا کرده است، این بود که نهاده های تولید به قیمت ارزان در اختیار تولیدکنندگان قرار گیرد و در نهایت کالاهای اساسی مثل خوراک و دارو با قیمت مناسب و مصون از تورم ارز در بازار آزاد، به دست مصرف کنندگان برسد.

اما در عمل تجربه چهار سال اخیر نشان داد این دلالان بودند که از پیش بینی ارز با قیمت ترجیحی یا به عبارت دقیق تر ارز یارانه ای توسط دولت منتفع شدند و کمترین نصیب آن به تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان رسید.

دولت و مجلس تصمیم گرفته‌‌‌اند ارز ۴۲۰۰ تومانی را در سال آینده به کلی حذف و از راه‌‌‌های دیگری نقش حمایتی خود  در اقتصاد را ایفا کنند. بر اساس مصوبه مجلس توزیع کالابرگ الکترونیکی برای نهاده‌‌‌های تولید و استفاده از‌ سازوکار بیمه ها برای دارو قرار است به عنوان جایگزین اختصاص ارز با نرخ حمایتی شود.

تصور طراحان ارز ترجیحی این بود که با تخصیص دلار ارزان، کالاهای هدف به ویژه نهاده های تولید نیز با قیمت ارزان به دست مصرف کننده خواهد رسید.

اما گزارش‌های متعدد کارشناسی در این مدت نشان داد که عملا کالاهای مشمول و غیرمشمول دلار ۴۲۰۰ تومانی در یک سطح نزدیک به هم، افزایش قیمت را تجربه کردند و هدف اصلی ارز ترجیحی محقق نشد. بنابراین اکنون دولت و مجلس به این جمع‌‌‌بندی درست رسیده‌‌‌اند که اگر دلار ۴۲۰۰ تومانی موجب کنترل قیمت نشده، دلیلی برای تداوم آن وجود ندارد.

دو تحلیل درباره تاثیر حذف ارز ترجیحی بر بازار ملک

در حال حاضر دو تحلیل درباره شکل اثرگذاری حذف دلار ۴۲۰۰ تومانی بر بازار مسکن وجود دارد. یک گروه از کارشناسان معتقدند حذف ارز ترجیحی می‌تواند موجب افزایش قیمت در سایر بازارها شود و پیامد افزایش نرخ تورم عمومی، به شکل افزایش قیمت در بازار مسکن منعکس شود.

این در حالی است که گروه دیگری از کارشناسان بر این باورند که تورم در مورد برخی کالاها که از ارز ترجیحی برخوردار بودند و البته تعدادشان بسیار محدود است، به صورت مقطعی و در کوتاه‌‌‌مدت رخ می‌دهد اما نوسان قیمت به مدت طولانی ادامه پیدا نخواهد کرد و بازار این کالاها نیز در میان‌‌‌مدت با رسیدن به تعادل، ثبات نسبی را تجربه خواهند کرد.

در واقع اگر سیاست حذف ارز ترجیحی به شکل هدفمند اجرا شود، اثر منفی آن بر برخی از بازارها خیلی زود خنثی می شود و آثار مثبت تک نرخی شدن ارز و جمع شدن بساط رانت از واردات کالاهای اساسی و نهاده های تولید مشهود می‌شود.

یکی از مشکلاتی که توزیع ارز ۴۲۰۰ به دنبال داشت، مساله احتکار مواد اولیه وارد شده با قیمت ارزان بود. در واقع با وجود اینکه برخی نهاده‌‌‌های تولید با ارز ترجیحی وارد می‌‌‌شد، اما این موضوع انگیزه ای برای احتکار ایجاد کرده بود و در عمل گاهی هزینه تامین مواد اولیه حتی بالاتر از نرخ ارز بازار برای تولیدکنندگان تمام می‌‌‌شد.

اما با پایان یافتن این وضعیت رانتی در اقتصاد، عملا معاملات با نرخ ارز در بازار صورت می گیرد ضمن از بین رفتن فعالیت سفته‌‌‌بازی بین تولیدکننده و واردکننده، بساط احتکار نیز جمع خواهد شد. بنابراین می‌توان پیش بینی کرد عملا عرضه مواد اولیه افزایش پیدا می‌کند و ممکن است اثر آن در میان مدت حتی به شکل کاهش قیمت مواد اولیه در بازار مشاهده شود.

از طرفی حذف ارز ترجیحی به منزله حذف یارانه‌‌‌ای است که دولت برای واردات برخی کالاها پرداخت می‌کرد و منابعی که از حذف آن حاصل می‌شود، می‌تواند به تناسب اولویت‌‌‌ها در بخش دیگری از اقتصاد به کار گرفته شود.

در حال حاضر نرخ ارز در بازار آزاد حدود ۶ برابر نرخ ارز ترجیحی است و این یعنی دولت با حذف توزیع ارز با قیمت ۴۲۰۰ تومان، منابع قابل‌توجهی در اختیار خواهد داشت که می‌تواند برای حمایت از اقشار هدف به شکل پرداخت یارانه مستقیم هزینه کند.

اثر اخبار ارزی بر رفتار معامله گران در بازار مسکن

به نظر می رسد در هر صورت حذف دلار ۴۲۰۰ زمینه ساز تورم در بازار یکسری از کالاها و نهاده‌‌‌های تولید شود؛ کمااینکه اصرار دولت و مجلس بر حذف ارز ترجیحی برای واردات نهاده‌‌‌های تولید است و در مورد دارو هنوز اما و اگرهایی وجود دارد، اما حذف این شیوه توزیع ارز اثر فزاینده ای بر نرخ دلار در بازار ندارد و چه بسا در ماه‌‌‌های آینده زمینه کاهش نرخ ارز را نیز در صورت کاهش ریسک ناشی از متغیر غیراقتصادی به همراه داشته باشد.

اگرچه حذف ارز ترجیحی فقط می‌تواند روی قیمت معدود کالاهایی که با این نرخ وارد کشور می شدند، اثر بگذارد که تورم آن نیز در میان‌‌‌مدت توسط دولت قابل مهار شدن است؛ اما اغلب کارشناسان اتفاق نظر دارند که این اقدام به شوک ارزی از جنس آنچه که تحت تاثیر ریسک های غیراقتصادی در چند سال اخیر رخ داد، منجر نمی‌شود.

حذف ارز ترجیحی چه تاثیری بر بازار مسکن داشته است

با این حال مساله حذف ارز ۴۲۰۰ تومانی به عنوان یک تصمیم مهم اقتصادی که قرار است سال آینده در کشور اجرا شود، این روزها به عنوان یک فاکتور جدید رفتار خریداران و فروشندگان بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده است و برآیند این تاثیرپذیری از عامل سوم موثر بر بازار مسکن، نوسان افزایشی خفیف تورم پنهان در دو هفته نخست اسفندماه بوده است.

مقصود از تورم پنهان مسکن، تورم در قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در فایل‌‌‌های عرضه شده بازار است. بر اساس داده‌‌‌هایی که از طریق بازار نیازمندی‌‌‌های آنلاین دیوار درباره حجم و قیمت فایل‌‌‌های فروش مسکن ثبت شده در نیمه نخست اسفند در این استارت‌آپ، تورم پنهان مسکن یعنی تغییرات ماهانه قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان های مسکونی در فایل های موجود در اسفندماه نسبت به بهمن اندکی افزایش یافته و به حدود یک درصد رسیده است.

این در حالی است که در بهمن‌‌‌ماه تورم پنهان ماهانه مسکن در تهران نزدیک صفر محاسبه شده بود. همچنین اثر دیگر برآیند سه نیروی حاصل از عوامل موثر بر بازار مسکن به شکل افت چهار درصدی تعداد فایل های فروش در بازار آگهی های ملکی در نیمه اول اسفند نسبت به مدت مشابه در بهمن ماه، منعکس شده است.

به طور کلی پمپاژ اخبار مثبت و امیدوارکننده درباره توافق احتمالی برای احیای برجام و رفع تحریم‌ها سبب شده بود بازار معاملات مسکن در بهمن ماه نیز متاثر از وضعیت قابل قبول این متغیر قرار بگیرد و این موضوع به شکل افزایش تمایل به فروش و رشد تعداد آگهی‌‌‌های ملکی نمایان شد.

اخبار غیررسمی درباره اینکه قرار است در یکی از روزهای دوشنبه در هفته های اخیر، توافق نهایی و جزئیات آن رسما اعلام شود، سبب شده بود فعالان بازار مسکن نیز با لحاظ این خوش بینی وارد عمل شوند و متقاضیان خرید از عجله پرهیز کنند، چراکه پیش بینی ها حاکی از افت نرخ دلار به دنبال توافق نهایی بوده و در نتیجه باید منتظر اثر آن بر بازار مسکن به شکل کاهش قیمت ماند.

بروز یک مکث در جریان مذکرات احیای برجام در روزهای اخیر نیز سبب شده اثر آن در کنار متغیر سوم به صورت برقراری شرایط ایستا در بازار مسکن ملموس شود. البته این به منزله بازگشت به مختصات دوره پرجهش بازار مسکن در سال ۹۷ نیست، چراکه هنوز گامی به عقب در جریان مذاکرات از سوی طرفین پیموده نشده و فقط ادامه مسیر فعلا متوقف شده است. چه بسا اگر تکلیف این متغیر برون‌‌‌زا قبل از تعطیلات نوروز مشخص می‌‌‌شد، تورم پنهان ماهانه مسکن نیز در آخرین ماه سال نه تنها افزایش پیدا نمی‌کرد، بلکه حتی منفی می‌‌‌شد