به گزارش اخبار ساختمان، بازار معاملات مسکن شهر تهران در آذرماه تحت‌تاثیر دو عامل مهم بیرونی قرار داشت. عواملی که بر سطح قیمت‌ها وهمچنین حجم عرضه فایل به بازار فروش از یکسو و سطح و جنس تقاضا از سوی دیگر اثرگذار بود. بازار معاملات مسکن شهر تهران ابتدای آذر تحت‌تاثیر خوش‌بینی ایجاد شده پس از انتشار اخبار مربوط به از سر‌گیری دوره تازه مذاکرات برجام در وین، با ایست معاملاتی همراه شد.

بعد از برگزاری دور هفتم این مذاکرات که در واقع دور اول مذاکرات در دولت رئیسی محسوب می‌شود، انتشار برخی اخبار ابهام‌آمیز در خصوص عدم‌حصول نتیجه مطلوب در این دور از مذاکرات از سوی برخی از اعضای نشست، بازار معاملات مسکن را تحت‌تاثیر قرار داد.

در فاصله 8 آذر تا روزهای قبل از اعلام خبر از سرگیری مذاکرات برای دور هشتم (دور دوم مذاکرات در دولت رئیسی)، فضای بیم وامید ناشی از مشخص نبودن شرایط مذاکرات و همچنین ناامیدی برخی نسبت به عدم‌حصول نتیجه مطلوب، منجر به افزایش تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار ملک شد اما به محض انتشار اخبار مربوط به برگزاری مذاکرات جدید در روز 23 آذر ماه، فضای امیدواری به بازار مسکن بازگشت.

در واقع تا روز هشتم آذرماه تحت‌تاثیر بروز برخی امیدواری‌‌‌ها از ناحیه احتمال کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، ایست معاملاتی در بازار مسکن مشاهده شد. در فاصله روزهای هشتم تا روزهای قبل از انتشار خبر برگزاری دوره تازه مذاکرات در 23 آذرماه نیز کاهش امیدواری‌‌‌های ایجاد شده بار دیگر تقاضای سرمایه‌‌‌ای را به بازار مسکن آذر وارد کرد اما بعد از روز 23 آذر و برگزاری دوره دوم مذاکرات برجام در دولت سیزدهم، عدم‌خاتمه مذاکرات با نتایج مطلوب حضور تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار ملک را بیشتر کرد. این در حالی است که هم‌‌‌اکنون دور جدیدی از مذاکرات برجام در پیش است.

در این میان، بازگشت بازیگردان اصلی بازار مسکن در فاصله سال‌های 97 تا 99 به بازار ملک، فضای بازار معاملات مسکن را از یک ناحیه دیگر، علاوه بر فضای موجود ناشی از انتشار اخبار مذاکرات، تحت‌تاثیر قرار داد.

افزایش قابل‌توجه قیمت دلار در آذر بیشترین میزان رشد قیمت در بازار معاملات دلار از مرداد تا آذرماه را رقم زد. بازدهی دلار در آذر در مقایسه با آبان ماه به 3/ 6‌ درصد رسید که این میزان از مرداد ماه بی‌‌‌سابقه بوده است. بعد از آنکه بازدهی 6/ 11‌ درصدی در بازار دلار در مرداد امسال به ثبت رسید. بازدهی این بازار در شهریور به 6/ 0‌ درصد، در مهرماه به حدود منفی یک‌درصد، در آبان ماه به 5/ 3‌ درصد و در نهایت در آذر به 3/ 6‌ درصد رسید. این میزان بازدهی ناشی از نوسانات افزایشی قابل‌توجه در بازار معاملات دلار در ماه پایانی فصل پاییز است.

تحقیقات میدانی و اظهارات کارشناسان وفعالان بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد علاوه بر فضای حاکم بر بازار مسکن تحت‌تاثیر انتشار اخبار مربوط به مذاکرات برجامی و انتظاراتی که در این بازار تحت‌تاثیر انتشار این اخبار ایجاد شد، بازگشت بازیگردان قدیمی بازار مسکن به این بازار یعنی نوسانات دلاری، مهم‌ترین عامل تغییرات ایجاد شده در نرخ تورم پنهان (میزان رشد قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در فایل‌‌‌های ملکی عرضه شده به بازار) و همچنین تغییرات مربوط به حجم عرضه فایل‌‌‌های فروش آپارتمان در بازار معاملات املاک تهران است.

همزمان با آغاز جهش‌‌‌های دلاری از اوایل سال 97، دلار به عنوان بازیگردان اصلی بازار مسکن، در وقوع جهش در بازار ملک اثر محسوسی داشت به‌گونه‌‌‌ای که می‌توان اعلام کرد نوسانات افزایشی قیمت دلار مهم‌ترین عامل جهش قیمت مسکن در آن زمان بود.

بازار ارز و تحولات نرخ دلار (نوسانات شدید افزایشی قیمت دلار)، با افزایش انتظارات تورمی منجر به افزایش قیمت مسکن وادامه جهش به طور مستمر شد و این موضوع منجر به خروج حجم قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی و به‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از بازار معاملات مسکن شد. در سال 99، در کنار نوسانات ارزی، هیجان ایجاد شده در بازارها از ناحیه رشد شدید بازدهی در بازار معاملات سهام (هیجان بورسی)، به بازار مسکن نیز سرایت کرد و در سال گذشته، به دیگر بازیگردان بازار معاملات مسکن تبدیل شد.

این در حالی است که از اواخر سال 99 و همچنین در نیمه اول سال 1400، نوعی ثبات نسبی در بازار معاملات مسکن حاکم شد. در ایجاد این ثبات نسبی چند عامل مهم از اهمیت اساسی برخوردار است.

اولین عامل به ایجاد نوعی آرامش نسبی در بازار دلار مربوط می‌شود. بازار معاملات دلار که از سال 97 تا پایان سال 99 شاهد نوسانات شدید افزایشی بود در نیمه اول 1400 تا حدی به ثبات رسید. در بازار معاملات سهام نیز بعد از دست‌‌‌کم یک‌سال نوسانات شدید، آرامش نسبی برقرار شد.

این در حالی است که از ابتدای سال‌جاری و همزمان با انتشار اخباری مبنی بر برگزاری مذاکرات بر سر مساله برجام، امیدواری‌‌‌ نسبی در خصوص حل بحران‌های مربوط به ریسک‌های غیراقتصادی به عنوان مهم‌ترین عامل ایجاد‌کننده انتظارات تورمی، ایجاد شد.

این شرایط با کاهش شدید انواع تقاضای مسکن همراه شد. تقاضای مصرفی که به تدریج از سال 97 و به دنبال افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی و خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، به حاشیه بازار رانده شده بود. در سال‌جاری اما به دنبال از بین رفتن جاذبه سرمایه‌گذاری و سفته‌‌‌بازی برای متقاضیان غیرمصرفی مسکن، سطح و میزان تقاضا برای این نوع خریدها نیز در بازار مسکن محدود شد و به شدت کاهش یافت.

در آبان امسال، گروهی از متقاضیان مصرفی که قصد تبدیل به احسن واحدهای مسکونی خود را در بازار معاملات املاک شهر تهران داشتند به بازار ورود کردند. در این ماه همچنین عرضه فایل به بازار مسکن تقویت شد. اما در آذر شرایط دیگری در بازار معاملات مسکن تجربه شد.

شرایط متفاوت نسبت به آبان

بررسی وضعیت بازار مسکن آذر، بر اساس داده‌‌‌ها واطلاعات برگرفته از فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن بر مبنای آمارهای بازار نیازمندی‌‌‌های آنلاین «دیوار» نشان از یک تغییر مهم در روند بازار معاملات مسکن آذر در مقایسه با آبان سال‌جاری دارد.

آمارهای اولیه بر گرفته از این اطلاعات و همچنین تحلیل و جمع‌‌‌بندی سطح قیمت‌های پیشنهادی واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار معاملات مسکن در آذر نشان می‌دهد، برآیند شرایط بازار در یک ماه گذشته، مانند بازار معاملات مسکن آبان ماه نبوده است و از دو جهت یعنی تغییرات سطح قیمت پیشنهادی (تورم پنهان) و میزان رشد حجم عرضه فایل به بازار ملک با بازار آبان متفاوت است.

یکی از مهم‌ترین عواملی که بازار معاملات مسکن آذر را از بازار معاملات مسکن آبان متمایز می‌کند مربوط به وضعیت عرضه فایل‌‌‌های فروش مسکن است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد در آذرماه از شدت تمایل برای فروش آپارتمان تا حدودی کاسته شده است و تقاضای سرمایه‌ای هم به میزانی نسبت به آبان افزایش یافته است.

ماجرای این تغییر رفتار به «نوسانات امیدواری و ناامیدی مرتبط با مذاکرات در آذر» مربوط می‌شود و البته «رشد قابل‌توجه نرخ دلار» در سومین ماه از فصل پاییز که کار را برای «یک تحلیل تورمی در بازار ملک» راحت کرد.

دلار در سال‌های 97 تا 99، بازیگردان اصلی معاملات مسکن بود و تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری از ناحیه نوسانات مداوم ارزی شارژ می‌‌‌شد. در واقع آنچه تحت‌تاثیر بازیگردانی دلار در بازار معاملات مسکن در سال‌های 97 تا 99 به وقوع پیوست آن است که خریداران غیرمصرفی با تعقیب جهش‌های دلار، تحریک به خرید ملک می‌شدند. اما در ماه‌های گذشته از سال‌جاری ثبات نسبی در بازارهای رقیب به‌‌‌خصوص دلار، به ثبات نسبی قیمت مسکن و حتی کاهش قیمت در برخی ماه‌ها کمک کرد.

با این حال شواهد مربوط به جزئیات بازار معاملات مسکن در آذرماه نشان می‌دهد بازیگردان اصلی بازار مسکن در فاصله سال‌های 97 تا 99 یعنی نوسانات افزایشی نرخ دلار، بار دیگر، محرک خریدهای غیرمصرفی از بازار معاملات مسکن شده است.

این موضوع در تورم پنهان بازار معاملات مسکن در ماه پایانی پاییز (سطح قیمت‌های پیشنهادی و تغییرات آن) از یکسو و همچنین تغییرات مربوط به حجم عرضه واحدهای مسکونی به بازار فروش، قابل ردیابی است.

برآوردها با استناد به مشخصات واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار معاملات مسکن در آذرماه نشان می‌دهد، تورم پنهان مسکن یا همان میزان رشد قیمت پیشنهادی در فایل‌ها، در آذرماه به 2‌ درصد رسیده است. این میزان افزایش تورم پنهان مسکن از شهریور امسال، بی‌‌‌سابقه بوده است. به این معنا که نرخ رشد قیمت‌های پیشنهادی فایل‌‌‌های فروش مسکن عرضه شده به بازار معاملات ملک از شهریور کمتر از این میزان بوده است و از شهریور تا آذر چنین نرخ بالایی سابقه نداشته است.

کاهش نرخ رشد عرضه فایل

در شرایطی تورم پنهان 2‌ درصدی در بازار معاملات مسکن شهر تهران در آذرماه رصد شد که این میزان از شهریورماه تاکنون بی‌‌‌سابقه بوده است. نرخ رشد عرضه فایل به بازار معاملات مسکن شهر تهران نیز در این ماه نسبت به نرخ رشد عرضه فایل در آبان ماه مسیر کاهشی در پیش گرفت.

بررسی‌‌‌ها بر پایه آمارهای اولیه و غیررسمی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در آذرماه نشان می‌دهد نرخ رشد عرضه فایل به بازار معاملات مسکن شهر تهران در این ماه در مقایسه با ماه قبل یعنی آبان 1400 معادل 2 واحد‌ درصد کاهش یافته است. در واقع این میزان از رشد 18‌ درصدی در آبان‌ماه به رشد 16‌ درصدی در آذر رسیده است. اما کماکان روند عرضه فایل به بازار معاملات مسکن افزایشی بوده است.

در واقع برآیند 30 روزه بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، بازار مسکن آذرماه از ناحیه دو عامل یعنی نوسان امیدواری‌‌‌ها ناشی از انتشار اخبار مربوط به برگزاری مذاکرات برجامی و همچنین نوسانات شدید نرخ ارز، تحت‌تاثیر بوده است.

در واقع نوسانات افزایشی نرخ دلار را می‌توان به عنوان عامل مکمل نوسانات مربوط به سطح امیدواری‌‌‌ها ناشی از احیای مذاکرات برجام، در اثرگذاری بر سمت وسوی بازار ملک مورد بررسی قرار داد.

برآیند 30 روزه بازار مسکن

برآیند این دو عامل موثر در تغییر رفتار متقاضیان خرید وفروش بازار معاملات مسکن آذر خود را در شکل افزایش تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار معاملات املاک مسکونی در این ماه در مقایسه با آبان، نشان می‌دهد.

هر چند حضور تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار معاملات مسکن شهر تهران در آذر افزایش یافته است و نتایج تحقیقات میدانی این موضوع را نشان می‌دهد اما اثبات قطعیت آنها به بعد از انتشار آمار رسمی در خصوص سطح قیمت‌ها وحجم معاملات خرید مسکن در ماه پایانی پاییز موکول می‌شود. در واقع باید منتظر ماند تا با انتشار آمارهای رسمی، سمت وسوی قطعی مربوط به تغییرات قیمت و حجم معاملات مسکن در بازار مسکن آذر اعلام شود.

از سوی دیگر نباید از نظر دور داشت که این آمارهای اولیه مربوط به اطلاعات و داده‌‌‌های استخراج شده از مشخصات فایل‌‌‌های عرضه شده به یک استارت‌آپ ملکی است و ممکن است شرایط تورم پنهان و حجم فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار سنتی معاملات مسکن (بنگاه‌‌‌ها) روال دیگری را نشان دهد.