به گزارش اخبار ساختمان، کارنامه بازار مسکن در ماه میانی پاییز بررسی شد. گزارش وضعیت بازار مسکن که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، نشان‌دهنده کارنامه متفاوت بازار مسکن طی آبان ماه است. بررسی حجم معاملات و میزان تورم ماهانه بازار مسکن طی آبان ماه حاکی از وقوع یک صعود بزرگ در فروش واحدهای مسکونی در پایتخت طی ماه گذشته در عین برقراری ثبات نسبی قیمتی است.

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از وضعیت قیمت و نبض معاملات مسکن حاکی است در ماهی که گذشت میانگین قیمت مسکن در معاملات انجام‌شده با یک ریزنوسان مثبت به 32 میلیون تومان رسیده است. این رقم در مقایسه با میانگین قیمت مسکن در مهرماه رشد ناچیز 2/ 1 درصدی داشته و کمتر از 400 هزار تومان افزایش داشته است. به این ترتیب معاملات میانه پاییز امسال تقریبا با همان قیمت اول پاییز صورت گرفته است.

ثبات نسبی قیمت مسکن در آبان ماه سبب شده میزان تورم نقطه‌ای مسکن نیز نسبت به مهرماه قدری کاهش پیدا کند؛ به‌طوری‌که تورم نقطه‌ای مسکن از 18 درصد در مهرماه به 7/ 17 درصد در آبان ماه کاهش یافته است. به بیان دیگر قیمت مسکن در آبان امسال نسبت به ماه مشابه پارسال 7/ 17 درصد رشد داشته است. روند افت قیمت واقعی مسکن از تیرماه امسال آغاز شده و در یک مسیر مستمر برای پنجمین ماه متوالی در آبان نیز ادامه پیدا کرده است.

تورم ماهانه مسکن در آبان ماه در حالی 2/ 1 درصد محاسبه شده که نرخ تورم عمومی ماهانه در این ماه 5/ 2 درصد بوده است. همچنین درحالی‌که تورم نقطه‌ای مسکن در میانه پاییز 7/ 17 درصد ثبت شده، تورم عمومی به‌صورت نقطه‌ای 7/ 35 درصد بوده است. اختلاف قابل توجه این دو نرخ تصویری دقیق از افت قیمت واقعی مسکن منعکس می‌کند.

بیشتر بخوانید: بررسی کارنامه بازار مسکن پایتخت در هفت فاز رفتاری

نبض معاملات مسکن تندتر شد

اما آنچه تفاوت آشکار کارنامه بازار مسکن با ماه‌های گذشته را رقم زده، رشد قابل توجه حجم معاملات مسکن با وجود درجا زدن قیمت در آبان ماه است. طی آبان ماه حدود هفت ‌هزار و 300 فقره معامله آپارتمان مسکونی در تهران ثبت شد که این رقم نسبت به حجم معاملات مهرماه 32 درصد رشد را نشان می‌دهد. این صعود بزرگ در فروش قیمت مسکن و تندتر شدن نبض معاملات در میانه پاییز آن هم بدون اینکه منجر به تورم مسکن شود، کارنامه آبان بازار مسکن را با سایر ماه‌های امسال متفاوت کرده است.

البته این صعود به منزله بازگشت رونق به بازار مسکن پایتخت نیست، بلکه منجر به احیای نبض معاملات مسکن شده است؛ به‌طوری‌که تعداد معاملات از محدوده «زیر کف رکود» در مهرماه به بالای این کف رسیده و به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. رشد حجم معاملات مسکن به‌صورت نقطه‌ای (در مقایسه با آبان سال گذشته) نیز 5/ 63 درصد بوده که نشان می‌دهد بازار مسکن در ماهی که گذشت، شرایطی کاملا متفاوت با وضعیت اغلب مورد انتظار در پاییز را داشته و برخلاف روال معمول، حجم معاملات در میانه پاییز نسبت به اغلب ماه‌های نیمه اول امسال و نیز نسبت به ماه مشابه پارسال افزایش یافته است.

افزایش حجم معاملات مسکن در آبان در شرایطی رخ داد که در مهر ماه شاهد افت 30درصدی تعداد معاملات ماهانه مسکن در تهران بودیم و در آن ماه، نبض معاملات به حدی کند شد که عملا تعداد خانه‌های فروخته‌شده به زیر کف رکودی تنزل کرده بود.

اواخر آبان ماه بر اساس داده‌های بازار نیازمندی‌های آنلاین دیوار از تعداد و قیمت آگهی‌های ملکی طی 20 روز نخست این ماه در گزارشی با عنوان «رفت و آمد بازیگران مسکن» به موضوع افزایش فایل‌های فروش در بازار مسکن پرداختیم و نشان داد در مرداد ماه تعداد فروشنده‌های بازار مسکن نسبت به مدت مشابه مهرماه امسال حدود 20 درصد افزایش یافت.

همچنین تغییرات قیمت پیشنهادی فایل‌های فروش در آن مقطع زمانی مورد بررسی قرار گرفت و نشان داد تورم پنهان بازار مسکن نیز ناچیز و حدود یک‌درصد بوده است؛ به این معنا که قیمت پیشنهادی اعلامی از سوی فروشنده‌ها در آگهی‌های بازار نیازمندی‌های آنلاین «دیوار» نسبت به مهر ماه به‌طور میانگین حدود یک درصد افزایش یافته بود.

این داده‌های اولیه نشان داد بازیگران اصلی بازار مسکن یعنی خریداران و فروشندگان در حال رفت و آمد در بازار مسکن هستند و در این رفت و آمدها، تعداد کسانی که با فروش ملک خود قصد خروج و ترک بازار مسکن را دارند، به مراتب از خریدارانی که روانه بازار شده‌اند، بیشتر است.

اکنون با بررسی اطلاعات مربوط به معاملات قطعی آبان ماه مشخص می‌شود برداشت اولیه از وضعیت بازار بر اساس حجم و قیمت فایل‌های فروش درست بوده است؛ کمااینکه حضور پررنگ‌تر فروشنده‌ها در بازار مسکن در مقایسه با خریداران سبب شده آمار معاملات مسکن صعود کند؛ اما میانگین قیمت تقریبا ثابت باقی بماند.

به بیان دیگر، رفت‌وآمدهای اخیر در بازار مسکن منجر به شکار پاییزی خریداران مسکن شده و آنها توانسته‌اند در بازاری که قیمت‌ها در آن به دور از هیجان است، واحد مطلوب خود را پیدا و خریداری کنند. به این ترتیب رشد نزدیک 40 درصدی معاملات مسکن بیش از اینکه ناشی از افزایش تعداد خریداران در حال جست‌وجو باشد، به رفتار فروشنده‌ها و پررنگ‌تر شدن حضور آنها در بازار مسکن مرتبط است؛ کمااینکه اگر عطش و هیجان خرید مانند سال‌های قبل در بازار مسکن وجود داشت، اگرچه به رشد معاملات منجر می‌شد، اما روی تورم مسکن نیز اثر منفی داشت؛ به‌نحوی‌که این هیجان در عمل به شکل جهش قیمت قطعی مسکن در معاملات انجام‌شده در آمار منعکس می‌شد.

این در حالی است که افزایش تعداد معاملات مسکن در تهران در عین ثبات نسبی قیمت محقق شده و با استناد به آمار فایل‌های عرضه‌شده در استارت‌آپ‌های انتشار آگهی‌های ملکی می‌توان این‌طور نتیجه‌گیری کرد که افزایش حضور فروشنده‌ها در بازار مسکن، این کارنامه متفاوت در آبان ماه را رقم زده است.

آبان متفاوت چگونه رقم خورد؟

تفاوت مهم بازار مسکن در آبان 1400 با سایر ماه‌های سپری‌شده از امسال در حجم بالای معاملات مسکن با وجود ثبات قیمت است. امسال در همه ماه‌های پیش از آبان به جز شهریورماه حجم معاملات مسکن در محدوده کف و زیر کف مورد انتظار بود؛ ضمن اینکه حتی در شهریور ماه که هفت هزار و 800 فقره معامله آپارتمان مسکونی در پایتخت انجام شد، این رشد قابل توجه معاملات با رشد نزدیک سه درصدی قیمت مسکن نسبت به مرداد همراه بود.

بنابراین اگرچه در تمام مدت سپری‌شده از سال جاری انتظار پایه جهت‌دهنده به بازار مسکن، انتظارات کاهشی بوده است، اما باز هم مقایسه دو ماه پرمعامله آبان و شهریور نشان می‌دهد در میانه پاییز با توجه به رشد معاملات توام با ثبات قیمت، نیروی انتظارات کاهشی بیشترین وزن را نسبت به همه ماه‌های گذشته داشته است.

در بازار مسکن ماه‌هاست آنچه جهت اصلی تورم را تعیین می‌کند «انتظارات» است و در آبان 1400 چشم‌انداز بهبود فضای بازار مسکن (انتظارات کاهش قیمت) نسبت به بدبینی‌ها و ابهام‌هایی که درباره آینده این بازار وجود دارد، وزن به مراتب بیشتری داشته که منجر به فروشنده‌تر شدن گروه بیشتری از خریداران سرمایه‌ای بازار مسکن شده است.

در واقع بسیاری از فروشندگان امروز بازار مسکن همان کسانی هستند که در طول سه سال گذشته با انگیزه سرمایه‌گذاری نسبت به خرید ملک اقدام کردند و زمان کنونی را نیز برای خروج از این بازار مناسب ارزیابی کرده‌اند. هرچند در برخی از ماه‌های دیگر سپری‌شده از امسال همچون فروردین و اردیبهشت میانگین قیمت مسکن به صورت ماهانه افت داشته است، اما این ترکیب نبض معاملات و تورم ماهانه است که شرایط بازار را مشخص می‌کند.

تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد در ماه‌هایی از امسال که تورم ماهانه مسکن منفی بود، حجم معاملات نیز حداقلی بود که نشان می‌داد خریداران دلیل کافی برای حضور در بازار را پیدا نکرده بودند و افزایش فایل‌های فروش نیز به مقدار اخیر نبوده که دامنه انتخاب مناسبی در اختیار متقاضیان مسکن قرار دهد.

اما چه چیزی موجب شد آبان بازار مسکن با کارنامه‌ای متفاوت رقم بخورد؟ بررسی ها نشان می‌دهد چهار علت برای این موضوع وجود دارد. علت نخست غلبه چشم‌انداز کاهشی قیمت‌ها از نگاه سمت عرضه بازار مسکن است. سرمایه‌گذاران ملکی به این جمع‌بندی رسیده‌اند که احتمال رشد قابل توجه قیمت مسکن در کوتاه‌مدت وجود ندارد و حتی قیمت واقعی مسکن به واسطه پایین‌تر بودن تورم ملکی نسبت به تورم عمومی در میان‌مدت کاهشی است. بنابراین با وجود اینکه نیروی دیگری نیز از سوی انتظارات منفی (چشم‌انداز جهش قیمت مسکن) در بازار وجود دارد، اما غلبه با نیروی انتظارات کاهشی است و در نتیجه هر روز بر تعداد فروشنده‌ها افزوده می‌شود.

علت دوم که سبب شده آبان بازار مسکن با کارنامه‌ای متفاوت رقم بخورد، افزایش نسبی خریدهای تبدیلی با استفاده از فرصت کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن است. متقاضیان تبدیل به احسن در آبان ماه با مشاهده ثبات نسبی قیمت‌ها از یکسو و افزایش فایل‌های فروش از سوی دیگر زمان را برای ورود به بازار مسکن مغتنم شمردند.

موضوع دیگری که سبب شد تبدیل به احسنی‌ها در آبان روانه بازار مسکن شوند، افزایش سقف وام مسکن است که اگرچه در حدی که برای خرید خانه اول مناسب و کافی باشد نیست، اما برای متقاضیان تبدیل به احسن قابل استفاده است و آنها می‌توانند به کمک این وام و نقدینگی تکمیلی، به‌عنوان مثال یک اتاق به خانه یک‌خوابه خود بیفزایند یا اینکه محله سکونت خود را قدری ارتقا دهند.

علت دیگری که آبان متفاوت بازار مسکن را رقم زد، افزایش معاملات با انگیزه تبدیل برای سرمایه‌گذاری و خرید در سایر استان‌هاست. گروهی از فروشنده‌های بازار مسکن در آبان ماه کسانی بودند که قصد تبدیل سرمایه ملکی خود از ملک در تهران به ویلا در یکی از استان‌های خوش آب و هوا را داشته‌اند. به دنبال این تصمیم برای تبدیل دارایی ملکی، فایل‌های فروش در بازار مسکن در میانه پاییز افزایش یافت.

در نهایت چهارمین علت رقم خوردن آبان با صورتی متفاوت از سایر ماه‌های 1400 این بود که بخشی از سرمایه‌گذاران از بازارهای پرریسک و با جذابیت کم روانه بازار مسکن شدند. اگرچه خرید سرمایه‌ای در بازار املاک همیشه وجود دارد، اما امسال بر خلاف سال‌های 97 تا 99 خریدهای سرمایه‌ای با انگیزه سفته‌بازی (کسب سود در کوتاه‌مدت از طریق معاملات مکرر ملکی) با توجه به ثبات نسبی قیمت‌ها به صفر رسیده است.

با وجود این خرید سرمایه‌ای در بازار مسکن با دید بلندمدت در همه مقاطع وجود داشته و دارد. در آبان ماه نیز گروهی از سرمایه‌گذاران از بازارهای پرریسکی مثل دلار که به‌شدت به ریسک متغیر غیراقتصادی (سرنوشت مذاکرات رفع تحریم‌ها) وابسته است یا بازارهای فاقد جذابیت مثل بازار سهام، روانه بازار مسکن شدند و بخشی از خریدهای انجام‌شده در آبان به این گروه از متقاضیان مسکن تعلق دارد.

از نگاه آنها، از یکسو افت دلار به دنبال دریافت سیگنال مثبت از نتیجه مذاکرات احیای برجام که از امروز در وین آغاز می‌شود محتمل است و بسیاری از سرمایه‌گذاران تمایلی به پذیرش ریسک این بازار در مقطع فعلی را ندارند و از سوی دیگر بورس نیز رکود چندماهه را تجربه کرده و فعلا چشم‌انداز مثبتی از آن وجود ندارد.

بازدهی بورس در هشت ماه نخست امسال 1/ 6 درصد و بازدهی مسکن نیز 7/ 5 درصد بوده است. از این رو برخی سرمایه‌گذاران بورس با توجه به نزدیکی بازدهی دو بازار سهام و مسکن، در ماه گذشته سرمایه خود را با انگیزه سرمایه‌گذاری بلندمدت روانه بازار مسکن کردند.

استقبال بازار مسکن از مذاکرات

شرایط کلی بازار مسکن در آبان ماه با توجه به صعود حجم معاملات در عین ثبات قیمت‌های قطعی فروش آپارتمان در این ماه نشان می‌دهد بازار مسکن در میانه پاییز به استقبال زودرس از مذاکرات احیای برجام در وین رفته که قرار است از امروز، هشتم آذر ماه از سر گرفته شود.

در واقع خوش‌بینی نسبت به آینده مذاکرات سبب شده است چشم‌انداز افزایش قیمت در بازار مسکن به‌عنوان نیروی غالب شناخته نشود در عوض انتظارات کاهشی در بازار غلبه پیدا کند که به افزایش فروشنده‌ها منجر شود و فضای مناسبی را برای شکار خانه‌های فروشی در بازار نسبتا با ثبات برای متقاضیان خرید ملک فراهم کند.

این واکنش زودرس نسبت به مذاکرات نشان می‌دهد در صورت حصول نتیجه مثبت در وین، بازار مسکن که به‌دلیل وضعیت متغیرهای درونی خود از جمله «نسبت قیمت به اجاره» و نیز «نسبت رشد قیمت مسکن به رشد نقدینگی» از هر حیث آماده برگشت از اضافه‌پرش، تخلیه حباب و چربی‌سوزی است، به شکل تمام‌عیار وارد فاز چربی‌سوزی شود.

اگرچه در سایر ماه‌های گذشته از سال 1400 نیز بعضا تورم مسکن نزدیک صفر یا حتی کاهشی بود، اما هیجان بازارهای سفته‌بازی رقیب اجازه نمی‌داد بازار مسکن چربی‌سوزی را آغاز کند. این در حالی است که هرگونه نتیجه مثبت که از مذاکرات وین حاصل شود، می‌تواند شرایط را به فوریت برای بازگشت قیمت در بازار مسکن فراهم کند.

بیشتر بخوانید: ورود تدریجی نوعی از تقاضای مسکن در بازار معاملات اوراق مسکن

چشم‌انداز بازار مسکن تا پایان 1400

دو پارامتر اصلی موثر بر وضعیت بازار مسکن در ماه‌های باقی‌مانده از سال جاری وجود دارد که یکی سرنوشت مذاکرات وین و دیگری بازدهی نسبی سایر بازارهای رقیب است. وضعیت این دو پارامتر است که تعیین می‌کند فاز چربی‌سوزی در بازار مسکن تسهیل خواهد شد یا اینکه مسکن بار دیگر دچار وضعیت رکود تورمی می‌شود.

در این بین نقش مذاکرات در تعیین انتظارات غالب در بازار مسکن به مراتب پررنگ‌تر است؛ کمااینکه تجربه چهار سال اخیر نشان داد اثر متغیرهای سیاسی بر بازار مسکن به مراتب بیش از هر زمان دیگری است و حساسیت بازار به وضعیت متغیر غیراقتصادی و نیز تغییرات قیمت ارز که به‌طور مستقیم تحت تاثیر میزان ریسک متغیر غیراقتصادی است، افزایش یافته است. به این ترتیب دریافت سیگنال مثبت از مذاکراتی که از امروز توسط تیم جدید مذاکره‌کننده در وین دنبال می‌شود، به شکل مستقیم بر آینده قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد و می‌تواند رشد نسبی معاملات در عین ثبات قیمت‌ها را به دنبال داشته باشد.

نکته قابل توجه این است که اگر همه چیز به شکلی پیش برود که به نفع شروع فاز بازگشت قیمت مسکن از اضافه‌پرش باشد، ممکن است چربی‌سوزی در بازار مسکن هم به یکی از دو شکل «افت قیمت اسمی» و «افت قیمت واقعی» مسکن رخ دهد.

در واقع افزایش فروشنده‌ها در شرایطی که تقاضای خرید مسکن به‌دلیل فاصله قدرت خرید با سطح قیمت‌ها اندک است، در عمل ممکن است به کاهش قیمت اسمی مسکن نیز منجر شود؛ اما حتی اگر چنین نشود، ثبات نسبی قیمت در معاملات فروش مسکن سبب خواهد شد تورم مسکن نرخی پایین‌تر از تورم عمومی داشته باشد و این وضعیت آنقدر ادامه پیدا می‌کند که چون تورم مسکن از تورم عمومی جا مانده است، عملا قیمت واقعی مسکن کاهش پیدا می‌کند.

همچنین قدرت خرید متقاضیان مسکن به تدریج افزایش خواهد یافت و قیمت مسکن در سطوح قبلی تقریبا درجا می‌زند یا ریزنوسان خواهد داشت. بنابراین پس از گذشت یک دوره زمانی، نقطه بازگشت خریداران به بازار با توجه به ترمیم قدرت خرید آنها در عین ثبات نسبی قیمت مسکن فرا خواهد رسید و حجم معاملات در آن مقطع زمانی افزایش می‌یابد.