به گزارش اخبار ساختمان، اطلاعات ارائه شده از سوی سه ضلع متولی تنظیم بازار مسکن در حالی نشان‌دهنده بن بست اجرای مالیات انحرافی است که نسخه جدید قانون مالیات بر خانه های خالی، عملا غالب واحدهای مسکونی خالی از سکنه را از مالیات معاف کرده است.

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، بر اساس نسخه جدید قانون مالیات بر خانه‌های خالی، عمده مالکان خانه‌های خالی که انجماد آنها در بازار ملک یکی از مهم‌ترین دلایل جهش قیمت و خروج اجباری متقاضیان مصرفی از بازار شده است از این قانون مالیاتی معاف شده‌‌اند. این قانون که اواخر سال گذشته مصوب و ابلاغ شد، به مالکان خانه‌های خالی مجوز داده است که دو خانه خالی دیگر نیز به جز اقامتگاه اصلی، معاف از مالیات، در مالکیت داشته باشند.

این معافیت مربوط به بند ۲ تبصره ۸ از ماده ب نسخه جدید قانون مالیات بر خانه‌های خالی است که سال گذشته ابلاغ شد. براساس این بند، سرپرستان خانوار می‌توانند یک واحد مسکونی در شهر محل اقامت خود را به عنوان اقامتگاه اصلی در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند.

از سوی دیگر در صورتی که این افراد واحد مسکونی دیگری در شهر دیگری داشته باشند می‌توانند آن واحد را نیز به صورت معاف از مالیات به عنوان اقامتگاه فرعی در سامانه ثبت کنند. حال اگر یک واحد خالی از سکنه دیگر در شهر محل اقامتگاه اصلی خانوار به نام یک عضو دیگر خانوار باشد نیز از مالیات معاف است. معنا و تفسیر این ماده مالیاتی آن است که یک خانوار می‌تواند علاوه بر اقامتگاه اصلی خود در شهر محل سکونت، دو واحد مسکونی خالی از سکنه یکی در شهر خود و دیگری در شهر دیگر را به صورت معاف از مالیات و به صورت خالی نگهداری کند.

متن این ماده قانونی به این شرح است:‌ «سرپرستان خانوارهای تک‌‌نفره و بیشتر مکلفند اقامتگاه اصلی خانوار را (یک واحد ملکی یا استیجاری یا رایگان) حداکثر ظرف مدت دو ماه پس از انتشار دستورالعمل مذکور در بند (۱) این تبصره، در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نمایند. علاوه بر اقامتگاه اصلی، هر خانوار می‌تواند یکی از واحدهای تحت تملک خود را در شهری غیر از شهر محل اقامتگاه اصلی، به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید. در صورتی که اقامتگاه اصلی خانوار، تحت تملک یکی از اعضای خانوار باشد، خانوار مذکور می‌تواند حداکثر یک واحد دیگر از واحدهای تحت تملک خود را در همان شهر محل اقامتگاه اصلی به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید. اقامتگاه‌های موضوع این بند مشمول مالیات مندرج در ماده (۵۴ مکرر) این قانون نمی‌شوند.»

به این ترتیب هر خانوار علاوه بر یک اقامتگاه اصلی محل سکونت خود مجاز به نگهداری یک واحد مسکونی دیگر با نام یکی دیگر از اعضای خانواده در همان شهر و یک واحد دیگر با نام سرپرست خانوار در شهر دیگر به صورت خالی است. از آنجا که عمده مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه مالکان یک تا دو واحد خالی هستند، عملا این قانون به معنای معافیت غالب خانه های خالی از مالیات است. این تبصره در واقع به نوعی به نفع بخش زیادی از محتکران بازار مسکن است.

چرا قانون مالیات بر خانه های خالی به بن بست رسید؟

بررسی‌‌ها در حالی از معافیت مالکان خانه‌های خالی تا دو واحد مسکونی خالی از سکنه حکایت دارد که هفته گذشته، اطلاعات ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، سازمان امور مالیاتی و مجلس، نشان داد عملا اجرای قانون مالیات از خانه‌های خالی دست کم بنا به دو علت مهم به بن‌بست رسیده است. بنا بر آنچه سه نماینده از دستگاه‌های متولی این قانون، یعنی وزارت راه وشهرسازی، سازمان امور مالیاتی و مجلس در یک برنامه تلویزیونی درباره آخرین وضعیت اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی اعلام کردند هم‌‌اکنون دو مانع مهم در مسیر اجرای این قانون وجود دارد.

اولی مربوط به ضعف اطلاعات مورد نیاز برای شناسایی خانه‌های خالی است. در حالی که در سال ۹۵، مرکز آمار ایران پس از انجام سرشماری نفوس و مسکن از وجود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار خانه خالی در کشور خبر داد و در شرایطی که انتظار می‌‌رود این تعداد خانه خالی طی پنج سال گذشته افزایش یافته باشد، متولی اجرای این قانون هنوز موفق به شناسایی واحدهای خالی نشده است.

آن طور که هفته گذشته از سوی مسوولان اجرای این قانون اعلام شد تنها حدود ۲ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی خالی از سکنه به‌طور قطعی شناسایی شده و امکان دریافت مالیات از آنها وجود دارد. اما در صورتی که بانک اطلاعاتی مربوط به همه خانه های خالی تکمیل نشود و همه این خانه‌ها شناسایی نشوند امکان اجرای قانون وجود ندارد.

از سوی دیگر و در شرایطی که تنها ۴۰ درصد از داده‌های سامانه‌های اطلاعاتی، مربوط به مشخصات واحدهای مسکونی خالی از سکنه درست است، سیستم در نظر گرفته‌شده مبتنی بر خوداظهاری برای شناسایی خانه های خالی نیز تاکنون موفقیت‌آمیز نبوده است و تنها تعداد کمی از مالکان خانه های خالی در این زمینه خوداظهاری کرده‌‌اند.

دیدگاه‌های کارشناسی نشان می‌دهد همان‌گونه که پیش‌تر نیز انتظار می‌‌رفت اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی دست‌‌کم بنا برهمین دو دلیل به بن‌بست رسیده است و بهتر است مسیر درست مالیاتی برای تنظیم‌‌گری بازار مسکن به کار گرفته شود.

اصلاح رویه به سمت استفاده از مالیات اصلی

مسیر اصلی و درست استفاده از اهرم مالیات های سالانه ملکی است که بدون استثنا از همه واحدهای مسکونی و با نرخ شناور (مالیات بیشتر بر واحدهای مسکونی گران‌‌قیمت‌‌تر و مالیات کمتر برای واحدهای مسکونی معمولی و ارزان‌‌قیمت)، دریافت می‌شود. این مالیات که در کشورهای دنیا با فرمول ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد از ارزش روز واحدهای مسکونی به صورت سالانه دریافت می‌شود با ایجاد ریسک و هزینه برای ملاکان، نقش مهمی در رفع احتکار و انجماد ملکی دارد.

قانون بد و اجرای بدتر

در شرایطی که دیدگاه‌های کارشناسی از مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان مالیات انحرافی یاد می‌کند و بر ضرورت اصلاح مسیر مالیاتی بازار مسکن به صورت دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی برای ایجاد هزینه و ریسک ملاکی تاکید می‌کند، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس اعلام کرد: مالیات بر خانه‌‌خالی به خاطر نداشتن اطلاعات از ملاکان موفق نشد. مهدی طغیانی عضو کمیسیون اقتصادی مجلس به عنوان یکی از مدافعان دریافت مالیات از خانه‌های خالی این قانون را قانونی خوب و کارآمد می‌‌داند که در پروسه اجرای بد قرار گرفته است و متولی مسکن را مسوول اجرای بد این قانون خوب می‌‌داند.

در حالی که کارشناسان معتقدند قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی قانونی بد و غیرکارآمد است و بهتر است مسیر اصلی تنظیم گری بازار مسکن با اهرم مالیاتی یعنی مالیات سالانه از همه املاک مسکونی به کار گرفته شود. مسیری که نه به زیرساخت به خصوصی نیاز دارد و نه به اطلاعات خاصی می‌خواهد و به سرعت قابل اجراست.

وجود پنج تناقض در قانون مالیات خانه های خالی

دفاعیات طراحان مالیات بر خانه‌های خالی دست‌‌کم پنج تناقض مهم را نشان می‌دهد. درحالی که رسما اعلام شد اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی به بن‌بست رسیده و مردم از ثبت خانه های خالی خود در سامانه مرتبط استقبال نکرده‌اند و مدیران دستگاه‌های دولتی نیز نبود اطلاعات کافی برای اجرای اخذ مالیات از خانه های خالی را باعث شکست این سیاست مالیاتی عنوان می‌کنند اما مهدی طغیانی، ‌‌نماینده اصفهان و عضو کمیسیون اقتصادی مجلس با دفاع از این قانون گفت: محاسبات ما نشان داد ۹۵ درصد جامعه اصلا مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌شوند و پنج درصد جامعه نیاز ما را درتنظیم‌گری عرضه و تقاضای مسکن می‌توانند تامین کنند. این پنج درصد بیش از سه میلیون مسکن مورد نیاز کشور را می‌توانند تامین کنند.

نخستین تناقض مربوط به دفاعیات طراحان مالیات بر خانه های خالی مربوط به همین موضوع است. اگر گفته می‌شود که نبود اطلاعات مربوط به خانه های خالی منجر به عدم اجرای قانون شده است، اعلام رقم مربوط به تامین نیاز از طریق پنج درصد جامعه و اینکه اساسا ۹۵ درصد جامعه مشمول این مالیات نمی‌شوند بر پایه کدام داده‌های آماری موثق است؟ اگر طراحان این قانون مالیاتی اطلاعات دقیقی از این خانه‌ها دارند که با عدد و رقم درباره آن صحبت می‌کنند پس چرا گفته می‌شود اطلاعات این خانه‌ها در دسترس نیست و تعداد آنها مشخص نیست؟ و اگر این داده‌ها وجود دارد از کدام منابع اطلاعاتی استخراج شده و چرا تاکنون از این اطلاعات برای اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی استفاده نشده است؟

به گفته طغیانی حتی اگرقانونی بد به خوبی اجرا شود، می‌تواند منشأ اثر باشد و درصورتی که قانونی خوب به بدترین شکل اجرا شود هم اثر نامطلوب بر کشور می‌گذارد.

وی همچنین با انتقاد از عملکرد دستگاه‌های اجرایی و وزارت راه و شهرسازی درموضوع اطلاع‌رسانی و پایش اطلاعات در پایگاه املاک و مستغلات گفت: اینکه در یک تا دو روزنامه درباره مالیات خانه‌های خالی اطلاع‌رسانی شود کافی نیست بلکه باید به ملت آموزش داد و لوازم اجرایی آن را تهیه کرد.

نسخه کارآمد مقابله با احتکار مسکن چیست؟

وی همچنین اعلام کرد: بسیاری ازخانه‌ها به صورت غیر رسمی خرید و فروش می‌شود و تا زمانی که اسناد رسمی وجود نداشته باشد و پایگاه املاک و اسکان و سامانه مودیان مالیاتی وجود نداشته باشد و نقل و انتقال بین حساب‌ها شفاف و قابل دردسترس نشود نمی‌توان انتظار داشت نظام مالیاتی اصلاح شود. واقعیت این است که درحال حاضر نباید خود را با نظام مالیاتی دنیا مقایسه کرد زیرا فاصله زیرساختی ما با آنچه سال‌هاست در دنیا اجرا می‌شود بسیار زیاد است. نکته و تناقض مهمی که از این اظهارنظر قابل برداشت است آنکه چرا وقتی مسیر درست مقابله با ملاکی از طریق اهرم مالیاتی دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی در اختیار است و تجارب موفق دنیا در این باره وجود دارد و از سوی دیگر استفاده از آن در عین کارآمدی نیاز به بانک اطلاعاتی ویژه‌ای ندارد، طراحان و متولی مسکن سراغ مالیات دسته‌‌ چهارم یعنی مالیات بر خانه‌های خالی رفته‌‌اند که اجرای آن به بن‌بست شناسایی و احراز خالی بودن واحدها برخورد کرده است؟

اخذ مالیات از تمام املاک موجود درکشور یکی از راهکارهای موجود است که کارشناسان به عنوان نسخه کنونی بهبود وضعیت مسکن درکشور تجویز می‌کنند.

در این میان کارشناسان بارها به استفاده از ابزارهای منسوخ و دست چندم مالیاتی مثل مالیات بر خانه‌های خالی درکشور هشدار داده‌اند که با توسل به این روش‌ها نمی‌توان از معضل مسکن گره‌گشایی کرد.

طغیانی، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس نداشتن اطلاعات ملاکان و ضعف زیر‌ساخت‌های اطلاعات را مهم‌ترین دلیل موفق نشدن دراخذ مالیات سالانه از املاک عنوان می‌کند و می‌گوید درحال حاضر نظام قانون‌گذاری ما به گونه‌ای نیست که سراغ اخذ مالیات از املاک برویم زیرا پایه مالیاتی‌اش که ثبت رسمی املاک است درکشورما وجود ندارد.

دریافت مالیات به شیوه درست به نفع دهک‌‌های پایین جامعه است

وی در پاسخ به اینکه چرا مانند بیشتر کشورهای پیشرفته دنیا که نسبت به ارزش ملک ازتمام املاک سالانه مالیات دریافت می‌کنند، رفتار نمی‌کنیم، ‌‌گفت: درحال حاضر به دلیل شرایط اقتصادی کشور عملا نمی‌توان نسبت به ارزش ملک ازهمه مالیات گرفت زیرا ۸ و ۹ دهک جامعه در فضای نامناسبی زندگی می‌کنند و آماده چنین اقدامی نیستند. این در حالی است که کارشناسان دو موضوع مهم را در این باره مطرح می‌کنند. اول آنکه دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی به دلیل کارآمدی در برخورد با محتکران و ایجاد ریسک و هزینه برای سفته‌‌بازان، در نهایت به نفع همین هشت دهک جامعه است. چرا که منجر به افزایش عرضه به نفع تنظیم بازار و سطح قیمت‌‌ها به‌ویژه در بازار اجاره و همچنین در بازار معاملات خرید آپارتمان می‌شود.

از سوی دیگر، می‌توان برای اجرای کارآمدتر این برنامه مالیاتی نرخ مالیات سالانه از املاک را به صورت شناور (به عنوان مثال نرخ ۲/ ۰ درصدی برای واحدهای ارزان‌‌قیمت‌‌تر تا نرخ ۲ درصدی برای واحدهای مسکونی لوکس و گران‌‌قیمت) تعیین کرد. از این طریق، دهک‌‌های پایین‌‌تر نیز دچار بار هزینه‌‌ای نخواهند شد و برعکس بازار معاملات مسکن به نفع آنها با افزایش عرضه و تنظیم سطح قیمت‌‌ها همراه می‌شود.

بازار مسکن را باید با کمک بازار زمین تنظیم کرد

طغیانی همچنین از اخذ مالیات از زمین‌های بایر هم به عنوان یکی از ابزار‌های مالیاتی یاد کرد و گفت: دربسیاری از شهرها زمین‌های زیادی بلااستفاده مانده است که از آنها مالیات گرفته نمی‌شود زیرا هیچ طرح و برنامه‌ای برای آنها وجود ندارد. همین اظهارنظر این نماینده مجلس خود ضرورت برقراری مالیات سالانه بر املاک مسکونی از جمله زمین و مسکن را نشان می‌دهد.

در حالی که مالیات بر خانه‌های خالی حتی در صورت اجرا شدن تعداد کمی از ملاکان و سفته‌‌بازها را در برمی‌گیرد اما دریافت مالیات سالانه از همه املاک مسکونی اعم از زمین و مسکن می‌تواند شرایط بازار را از بالادست بازار مسکن یعنی بازار زمین، تنظیم کند. همواره یکی از مهم‌ترین دلایل جهش قیمت مسکن، سفته‌‌بازی و سوداگری در بازار زمین به عنوان گران‌‌ترین نهاده ساختمانی است.

در صورتی که سیستم دریافت مالیات سالانه از املاک برقرار شود زمین‌‌های بایر نیز مشمول مالیات شده، احتکار و سفته‌‌بازی در بازار زمین هزینه‌‌بر می‌شود و در نتیجه زمین‌‌ها با قیمت مناسب‌‌تر به بازار مصرف عرضه شده و از این طریق فرآیند تنظیم‌‌گری در بازار مسکن نیز از بالادست این بازار کلید می‌‌خورد.

این نماینده مجلس همچنین از احراز نشدن الکترونیکی اطلاعات اقامتگاه‌ها، بازخوانی اسناد قولنامه‌ای و بنچاقی، فاقد سند بودن بسیاری از املاک درحاشیه شهرهای کوچک و بزرگ و روستاها، مچ نبودن داده‌های موجود در ادارات مختلف  و نبود زیر‌ساخت‌های ارتباطی و اطلاعاتی لازم به عنوان مهم‌ترین مشکلات موجود دراخذ مالیات از خانه‌های خالی یاد کرد.

به گفته طغیانی نزدیک به ۳۳ میلیون اقامتگاه درکشور موجود است اما فقط اطلاعات چهار تا پنج میلیون اقامتگاه به صورت الکترونیکی احراز شده است و برخی ا‌ز این اسناد ثبتی نسخ قدیمی دارند که نیازمند بازخوانی و ثبت در پایگاه املاک و مستغلات است.

وی در بخش دیگری ازسخنان خود به اصلاح نظام مالیاتی اشاره کرد و گفت: همواره معتقد بوده‌ام اصلاح اقتصاد ایران بدون اصلاح زیرساخت‌ها ناممکن است و ساختار مالیاتی یکی از زیر‌ساخت‌های اقتصاد ایران محسوب می‌شود. 

به گفته طغیانی، مجلس در حال جای‌گذاری قطعات پازل مالیاتی است و هر کس که دارایی بیشتری دارد باید مطابق اصول علم اقتصاد مالیات بیشتری پرداخت کند و مجلس به موضوع اخذ مالیات ا‌ز احتکار مسکن نیز ورود کرده است.

این اظهارنظر وی نیز نشان‌دهنده پنجمین تناقض در قانون مالیات بر خانه‌های خالی و الزامات بازار مسکن است. دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی دقیقا همان‌گونه که طغیانی اعلام کرده است منجر به برقراری سیستم پرداخت مالیات بیشتر برای افرادی که دارایی بیشتر دارند می‌شود.

این مساله دقیقا به نفع سایر دهک‌‌ها و متقاضیان مصرفی بازار مسکن است. در حالی که هم‌اکنون قانون مالیات بر خانه‌های خالی حتی اگر بر فرض اجرایی هم شود، عملا غالب مالکان خانه‌های خالی (مالکان تا دو خانه خالی) را از مالیات معاف کرده است.

این عضو کمیسیون اقتصادی مجلس در پاسخ به اینکه مجلس چرا از ابزار‌های منسوخ مالیاتی مانند اخذ مالیات ازخانه‌ها‌ی خالی استفاده کرده است گفت: زمانی که مالیات بر خانه‌های خالی را می‌نوشتیم نگاهمان این نبود که چون این سیاست منسوخ شده است باید کنار گذاشته شود زیرا ممکن است سیاست منسوخی دردنیا اتفاقا مورد نیاز شرایط حال کشور ما باشد