به گزارش اخبار ساختمان، بیش از یک سال است که در بازار مسکن شاهد رکود نسبی در بحث خرید و فروش هستیم، رکودی که پس از ایجاد امید به احیای برجام بیشتر شد و نمی توان زمان مشخصی را برای خروج از این رکود پیش بینی کرد به ویژه اینکه متغییرهای گوناگونی هم نظیر نرخ تورم، وضعیت اقتصاد کلان، قدرت خرید مردم و غیره بر این امر تاثیرگذار است.

کارشناسان حوزه مسکن معتقدند باتوجه به شرایط فعلی نمی توان امیدی به جهش معاملات مسکن در سال آینده داشت به‌خصوص که در کنار رکود، ما همچنان شاهد رشد قیمت مسکن هم هستیم.

لزوم تشکیل نظام مدیریت و تنظیم بازار مسکن

علیرضا احمدیان، مشاور رئیس اتحادیه املاک تهران در این خصوص گفت: در حال حاضر بازار مسکن به دلیل ورود به نوروز و انتظار برای شکستن قیمت های کاذب، فعلاً تمایلی به تحرک و خرید و فروش ندارند.

وی رکود اقتصادی، کمبود نقدینگی، انتظار اجتماعی برای شکستن قیمت‌ها و نوروز را چهار عامل کاهش معاملات در بازار مسکن برشمرد و ابراز کرد: این کاهش معاملات نسبت به ماه های گذشته رخ داده است که میزان این کاهش معاملات در ماه جاری منوط به ارائه آمار توسط بانک مرکزی و سایر نهادهای اقتصادی تا پایان ماه جاری است.

احمدیان انتظار جامعه برای موضوعات مختلف همچون ورود مسکن ملی و تحولات منطقه‌ای و اجتماعی را از جمله علل ادامه رکود در بازار مسکن و بخش خرید و فروش املاک و مستغلات می‌داند و ضمن بیان اینکه مدیریت حوزه مسکن با هماهنگی و تعامل دولت، مجلس، اتحادیه‌ها، اصناف و مردم محقق می‌شود؛ به نقش نبود سازوکار قانونی و محکم بر رهاشدگی بازار املاک و مستغلات اشاره کرد و خواستار تشکیل جدی و حرفه ای نظام مدیریت و تنظیم بازار مسکن شد.

لزوم توجه به قیمت گذاری اصولی در حوزه مسکن

این کارشناس حوزه رفتارشناسی و اقتصاد مسکن ادامه داد: امروز در دیگر کشورها اجازه نمی‌دهند که مسکن تبدیل به یک موضوع اقتصادی بسیار سودآور شود؛ متاسفانه در ایران به مسکن به عنوان یک کالای اقتصادی و به عنوان جبران مافات تورم و منبع درآمد اصلی برخی از افراد می‌نگرند در حالی‌که قرار نیست و نباید مسکن یک موضوع شناور با تورم باشد و اتفاقا در حال حاضر شناور بودن قیمت مسکن و اجاره بها و تورم سبب افزایش قیمت سایر نهاده‌های اقتصادی و خدمات و کالا هم می‌شود، چراکه تامین مسکن نیاز بنیادین است و افزایش آن بر همه ارکان اقتصادی تاثیر دارد که با پنج سال کنترل آن می‌توان یک حرکت عظیم در ثبات اقتصادی کشور را رقم زد.

احمدیان اضافه کرد: همچنین در حوزه خرید و فروش هم درصورتی که بتوانیم از کارشناسان رسمی دادگستری و سازوکارهای استاندارد برای قیمت گذاری شفاف و کارشناسی شده بهره ببریم و اپلیکیشن ها و سامانه هایی که قیمت گذاری می‌کنند را کنترل کنیم، با آموزش به جامعه و فرهنگ سازی اجتماعی برای فرهنگ بهینه و استاندارد معاملات مسکن، شاهد این آشفتگی‌ها در حوزه مسکن نخواهیم بود.

زمین های مازاد دولتی باید وارد مدار تولید مسکن شوند

وی افزایش ساخت مسکن و ورود زمین‌های مازاد دولتی، زمین های شهری وزارت راه و شهرسازی، استانداری ها و شهرداری ها به مدار مسکن ملی را سبب کاهش قیمت می‌داند و بر کاهش صادرات مصالح ساختمانی و کنترل و تعدیل قیمت آن به‌منظور تعدیل قیمت مسکن تاکید می‌کند.

مشاور رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران کمبود قوانین و مقررات را عامل سوداگری در بحث مسکن خواند و بر تشکیل سازمانی راهبردی و کنسرسیومی متشکل از وزارتخانه های صمت، اقتصاد، راه و شهرسازی، بانک‌ها، اتحادیه‌ها و تشکل‌های صنفی مانند اتحادیه مشاوران املاک که تنظیم بازار مسکن را برعهده دارند، تاکید کرد.

فقدان نهاد راهبردی تنظیم بازار، علت آشفتگی مسکن

احمدیان فقدان یک نهاد راهبردی تنظیم بازار در صنعت ساختمان را سبب ساز این آشفتگی بازار می‌داند و می‌افزاید: زنجیره های متعددی از بخش‌های مختلف به دلیل کمبود قوانین و نظارت، در دامن زدن بر قیمت ساختمان دست به دست هم دادند.

وی در ادامه به محتکرین مسکن اشاره و با بیان اینکه باید سازوکارهای قوی‌تری از مالیات بر خانه‌های خالی درنظر گرفته شود؛ یکی از بزرگترین ساختارهایی که باید مسکن و املاک تجاری خود را به جامعه عرضه کنند را بانک‌ها و بخش خصوصی(مردم) دانست.

این کارشناس حوزه مسکن تحقق سیاست های نظارتی و قضایی برای برخورد با محتکرین مسکن را ضرروی دانست و پیشنهاد داد؛ طی سازوکارهای قانونی و علمی زمینه برخورد با افرادی که با تملک طولانی و برخورد محتکرانه سبب می‌شوند منابع ملی زمین و مصالح ساختمانی که عموما نهاده‌های معدنی و از منشأ سرمایه های ملی ساخته می‌شوند باید با تدابیر لازم به چرخه استفاده عمومی مردم بازگردد و با عرضه احتکارگونه میلیون‌ها مسکن بلا استفاده و خالی، شاهد تنظیم بازار بنیادین و جدی در بخش مسکن باشیم.       

چشم دوختن متغییرهای کلان اقتصادی به نتیجه برجام

همچنین سعید اسلامی، کارشناس اقتصادی حوزه مسکن هم ضمن اشاره به اینکه تمام متغییرهای کلان اقتصادی به نتیجه مذاکرات هسته ای و بازگشت ایران به بازارهای بین المللی و وضعیت فروش نفت چشم دوخته‌اند، تصریح کرد: بازگشت ایران به بازارهای جهانی می‌تواند دسترسی ایران به منابع ارزی را افزایش دهد، بنابراین دولت باید استراتژی های اقتصادی خود را به سمت کنترل حتمی تورم ببرد، چراکه پیش‌بینی من برای سال آینده، تورم ۳۰ درصد است.

وی ادامه داد: همچنین اگر این توافقات انجام نشود و یا اینکه طولانی شود، انتظارات تورمی کمی بیشتر از این خواهد بود و باتوجه به اینکه دولت با کسری بودجه جدی مواجه است، بنابراین اقدامات عمرانی هم از این روند متاثر می‌شود.

به گفته اسلامی باتوجه به این روند پیش بینی می‌شود معاملات حوزه مسکن طی ۶ ماهه نخست سال آینده در رکود نسبی با شیب ملایم افزایشی باشند؛ چراکه به نظر نمی‌رسد تحولات جدی در حوزه مسکن رخ دهد.

این کارشناس اقتصادی تاکید کرد: کشوری که دارای یک تورم ۳۰ درصدی است، انتظار ثبات کامل قیمت ها هم در آن وجود ندارد(هرچند که دچار رکود باشیم)، چراکه برای بسیاری، مسکن یک دارایی سرمایه‌ای است.

نداشتن برنامه مدون برای تولید یک میلیون و ۳۰۰ هزار مسکن توسط دولت

وی با بیان اینکه دولت همچنان نسبت به اجرای طرح‌هایی که در حوزه مسکن داشته سردرگم است و برنامه مدون و دقیقی برای تولید سالانه یک میلیون و ۳۰۰ هزار مسکن ندارد، خاطرنشان کرد: همچنین بانک‌ها هم دچار انجماد نقدینگی برای تزریق آن(نقدینگی) به بخش‌های حمایتی هستند.

اسلامی در ادامه با بیان اینکه افزایش قیمت را نمی‌توان تنها مختص به مسکن دانست، گفت: چراکه تا زمانی که سایر بخش‌های اقتصادی کشور دچار تورم هستند، چنانچه حوزه مسکن افزایش قیمت را تجربه نکند؛ سرمایه گذاری‌ها در آن کاهش می‌یابد و مسکن در یک مسیر تورمی کششی قرار می‌گیرد، بنابراین یکی از اقداماتی که سیاستگذار باید مد نظر قرار دهد این است که دوران‌های جهشی نرخ مسکن را کاهش دهد.

این کارشناس اقتصادی اضافه کرد: سیاست‌های کلان اقتصادی نه در این دوره که در تمام دولت‌های گذشته سبب شده که ما بیش از چهار دهه، تورم دو رقمی را تجربه کنیم و عملا امکان کنترل تورم وجود نداشته باشد؛ متاسفانه بخش‌های بزرگ اقتصاد کشور ما به طور ساختاری وابسته به تورم هستند و پس از این که در سال‌های ۹۴ و ۹۵ تورم کاهش یافت، بخشی از بنگاه‌های اساسی ما همچون بانک‌ها دچار چالش جدی شدند، چراکه حجم دارایی‌های تملیکی آنان افزایش بسیاری زیادی پیدا کرد.

وی مسئله تورم را بسیار جدی دانست و ابراز کرد: زمانی که در سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۰ نرخ تورم بالا را تجربه می‌کنیم، نمی‌توان انتظار داشت که بسیاری از دارایی‌ها همچنان به سمت  تورم حرکت نکنند.

ضرورت توجه به سیاست زمین و عرضه ساختمان

اسلامی مهمترین عامل تورم را تورم در مجموعه اقتصادی خواند و گفت: نکته دیگری که بسیار حائز اهمیت است اینکه در کشور ما سیاستی تحت عنوان سیاست زمین و برنامه‌ریزی برای عرضه ساختمان نبوده، بنابراین اتفاقی که رخ می‌دهد این است که به طور متناوب در دوره‌هایی هستیم که سرمایه‌گذاری با کاهش بسیار زیاد مواجه می‌شود و پس از آن عرضه کاهش و قیمت‌ها افزایش می‌یابد و بار دیگر سرمایه‌گذاران علاقمند به سرمایه‌گذاری می‌شوند و دوباره دچار رکود می‌شویم.

این کارشناس اقتصادی پیشنهاد داد: دولت در بخش مسکن باید سیاست مدون زمین داشته باشد و همه شهرداری‌ها را به سمت درآمدهای پایدار سوق دهد تا امکان برنامه ریزی ساخت‌وساز برای بلند مدت وجود داشته باشد، همچنین ورود تکنولوژی ساخت را تسهیل کند تا شاهد قیمت تمام شده کمتر با کیفیت بهتر ساختمان‌ها باشیم.

وی گفت: همچنین بخشی از توصیه‌ها هم باید متوجه اقتصاد کلان باشد، چنانچه دولت نتواند تورم را طی سه سال آینده کنترل کند مانند دولت‌های پیشین قربانی تورم خواهد شد و سرمایه‌های اجتماعی خود را از دست خواهد داد.

اسلامی یادآور شد: در کنار توجه به نکات گفته شده؛ دولت موظف است برای طبقات مختلف جامعه به ویژه طبقاتی با دهک‌های پایین برنامه‌ریزی داشته باشد برای اینکه این افراد وارد یک سرپناه شوند و نه لزوما صاحب خانه.

متوسط قیمت مسکن در تهران افزایش داشته است

مطابق گزارشات در بهمن ماه سال جاری متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در تهران ۳۳ میلیون و ۶۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۴ و ۱۶.۴ درصد افزایش یافته است.

بر اساس اعلام بانک مرکزی تعداد معاملات انجام شده نیز در این ماه حدود ۸.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل ۱۳.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه در سال گذشته ۱۱۷.۸ درصد افزایش را نشان می‌دهد.

همچنین در دی ماه ۱۴۰۰، قیمت هر متر مربع مسکن ۳۲ میلیون و ۹۴۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۱ و ۲۰.۳ درصد افزایش داشته است. تعداد معاملات انجام شده در این ماه ۹۸۱۶ فقره بود که نسبت به ماه قبل و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل به ترتیب ۰.۵ و ۱۷۹ درصد افزایش را نشان می‌دهد