به گزارش اخبار ساختمان، نبض تند قیمت مسکن در حومه تهران منجر به شناسایی پناهگاه متفاوت ملکی در اطراف پایتخت شد. بررسی ها از تازه ترین وضعیت بازار معاملات مسکن در دو شهر جدید و پرتقاضای حومه ای یعنی پرند و پردیس نشان دهنده چرخش متفاوت مسکن حومه در فاز پساجهش ملکی است.

در شرایطی که از ابتدای سال 1400 سرعت رشد قیمت مسکن در پایتخت روند کاهشی داشته است اما دمای قیمتی در بازار مسکن شهرهای حومه‌‌‌ پایتخت به خصوص دو شهر جدید پرند و پردیس همچنان بالاست و نبض معاملات ملک در این دو شهر حومه ای تندتر از ماه‌‌‌های اخیر می‌‌‌زند. 

در حالی که تورم مسکن در شهر تهران از ابتدای امسال تا زمستان سال جاری به طور متوسط حدود هشت ‌درصد بوده است این میزان در این بازه زمانی در سایر شهرهای بزرگ کشور حول و حوش 15‌ درصد برآورد می شود.

علت بالاتر بودن حرارت قیمتی در بازار مسکن شهرهای بزرگ در مقایسه با تهران به تاخیر زمانی آغاز دوره رشد و جهش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ کشور در مقایسه با تهران مربوط می شود. با این حال آمارها نشان دهنده آن است که سرعت رشد قیمت در شهرهای بزرگ نیز مانند سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به سال گذشته روند کاهشی داشته است.

آیا بازار مسکن وارد فاز پساجهش شده است؟

سال گذشته سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران بیش از 6 برابر تورم مسکن فعلی بود و نرخ رشد قیمت مسکن در شهرهای بزرگ دیگر نیز بیش از 30‌ درصد برآورد شد. علت کاهش شدید سرعت رشد قیمت در تهران و سپس در شهرهای بزرگ به کاهش عطش خرید غیرمصرفی در بازار معاملات مسکن این شهرها مربوط می‌شود.

بازار معاملات مسکن شهر تهران از ابتدای امسال با چند سکته قیمتی همراه شد. متوسط قیمت اسمی مسکن شهر تهران حتی در برخی ماه‌‌‌ها مانند فروردین، اردیبهشت و مهرماه کاهش یافت و قیمت واقعی مسکن در پایتخت نیز در 10 ماه اول سال، 22‌ درصد افت کرد.

در واقع از ابتدای سال جاری علائمی مبنی بر اتمام دوره جهش قیمت مسکن و ورود به دوره پساجهش در بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر کلان‌شهرها رصد شد. هر چند هنوز دوره اصلی پساجهش که در آن حباب قیمت مسکن تا رسیدن به سطح متعارف تخلیه خواهد شد، فرا نرسیده و وقوع پساجهش کامل وابسته به حصول توافق و کسب نتیجه مثبت از مذاکرات برجام است. 

سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران و در سایر شهرهای بزرگ در حالی در ماه های اخیر کاهش داشته است که بررسی ها نشان دهنده جهت متفاوت بازار مسکن شهرهای جدید پرند و پردیس و ثبت حرارت بالای قیمتی در بازار معاملات املاک این دو شهر حومه ای است.

بازار مسکن حومه پایتخت در سال های اخیر چه وضعیتی داشته است؟

آمارهای اولیه برگرفته از اطلاعات فایل‌‌‌های فروش مسکن دو شهر پرند و پردیس برگرفته از داده‌‌‌های بازار نیازمندی‌‌‌های آنلاین دیوار نشان می‌دهد، متوسط قیمت مسکن از ابتدای سال تا پایان بهمن ماه جاری، در شهر جدید پردیس، 25‌ درصد و در شهر جدید پرند 19‌ درصد افزایش یافت.

مقایسه تورم مسکن در این دو شهر جدید در مقایسه با تورم مسکن تهران و سایر شهرهای بزرگ نشان‌دهنده نبض تند معاملات مسکن در این دو شهر است. بررسی‌‌‌ها حاکی است بازار معاملات مسکن در این دو شهر جدید با رفتار و چرخش متفاوت مواجه شده است. 

اگرچه بازار معاملات مسکن در این دو شهر جدید نیز مانند بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ در مقایسه با وضعیت سال قبل چرخش کرده است اما این چرخش به نحو متفاوتی رقم خورده است و نشان دهنده تفاوت بازار مسکن 1400 با سه سال گذشته است.

بازار معاملات مسکن شهرهای جدید اطراف تهران که از نیمه سال 97 و همزمان با شروع جهش در بازار مسکن پایتخت، به پناهگاه متقاضیان مسکن تبدیل شد هم‌‌‌اکنون شکل متفاوتی از چرخش وضعیت را نسبت به قبل نشان می‌دهد.

از نیمه سال 97، همزمان با ادامه جهش در بازار معاملات مسکن شهر تهران که منجر به تضعیف قدرت خرید خانه اولی ها و گروه های فاقد مسکن در پایتخت شد، شهرهای جدید به پناهگاه خانه اولی ها برای خرید مسکن تبدیل شد. 

در سال 98 نیز تعداد بیشتری از متقاضیان مصرفی و به‌خصوص خانه اولی ها که به دلیل استمرار جهش قیمت مسکن قادر به خرید آپارتمان در مناطق مصرفی تهران نبودند، به بازار مسکن شهرهای جدید پناه برده و اقدام به خرید واحد کردند.

اما در سال 99 رویداد دیگری، بازار مسکن شهرهای جدید را تحت‌تاثیر قرار داد. این رویداد در واقع تبدیل شدن شهرهای جدید به پناهگاه امن سرمایه گذاران ملکی بود. به دلیل ادامه جهش در بازار معاملات مسکن شهر تهران، بخشی از متقاضیان سرمایه ای نیز به بازار مسکن حومه به‌خصوص شهرهای جدید پرند و پردیس روی آورده و اقدام به خرید آپارتمان در این شهرها کردند.

در واقع در سال 98، شهرهای جدید به پناهگاه امن سرمایه گذاران ملکی پایتخت تبدیل شدند. 

در شرایطی که بازار معاملات شهر تهران از اواخر سال گذشته به بازاری غیرجذاب فاقد چشم‌‌‌انداز سود محسوس در کوتاه‌مدت برای سرمایه‌گذارها تبدیل شد و به دوره پساجهش و اتمام خریدهای سفته بازی و سرمایه گذاری کوتاه مدت ورود کرد، این موضوع در شهرهای جدید نیز مشاهده شد.

در واقع بازار مسکن شهرهای جدید نیز مانند بازار مسکن تهران و سایر شهرهای بزرگ هم‌‌‌اکنون با کاهش ورودی و همچنین افزایش خروج سرمایه‌گذارها مواجه شده است. اما به‌رغم این رویداد و این چرخش مشاهده می‌شود که چرخش در بازار معاملات مسکن شهرهای جدید حومه پایتخت، از چرخش بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ متفاوت بوده است.

به این علت که به‌رغم کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ، سرعت رشد قیمت در شهرهای جدید زیاد است.

چرا دمای قیمتی در بازار مسکن شهرهای پرند و پردیس بالاست؟

نتایج تحقیقات میدانی و همچنین برآورد صورت گرفته با استناد به داده‌‌‌های اولیه مربوط به فایل های فروش مسکن در این دو شهر جدید نشان دهنده اثر دو رخداد مهم در بروز تحولات زمستانه بازار املاک مسکونی حومه پایتخت است. 

در واقع دو عامل عمده باعث شده است که به‌رغم وقوع چرخش در بازار معاملات مسکن شهرهای حومه ای مانند بازار مسکن شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ، دمای قیمتی در بازار معاملات مسکن شهرهای جدید همچنان بالا باشد.

یک علت مهم مربوط به تغییر ساکنان پناهگاه ملکی شهرهای جدید و در نتیجه بالا ماندن تقاضای خرید مسکن در این مناطق به‌رغم ورود بازار به دوره پساجهش است.

اگرچه ورود سرمایه‌گذار به بازار معاملات مسکن شهرهای جدید نیز مانند بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ نسبت به دو سال اخیر کاهش یافته است اما همچنان یک ورودی پرتقاضا به این پناهگاه ملکی (شهرهای جدید)، وجود دارد که باعث بالا ماندن حرارت قیمتی بازار املاک حومه پایتخت شده است.

در واقع پناهگاه امن شهرهای جدید برای سرمایه‌گذاران ملکی هم‌‌‌اکنون تغییر کاربری داده و اگرچه ورودی سرمایه‌گذار به بازار معاملات این شهرها نیز کاهش یافته است اما متقاضیان مصرفی به‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، در حال ورود به آن هستند. 

همان جریانی که در ابتدای دوره جهش قیمت نیز در بازار معاملات مسکن شهرهای جدید اطراف تهران مشاهده شد. به طوری که از نیمه سال 97 و همزمان با شروع دوره جهش و کاهش شدید قدرت خرید، بخشی از متقاضیان مصرفی و خانه‌‌‌اولی، مقصد خریدهای ملکی خود را به شهرهای جدید انتقال دادند.

درواقع این پناهگاه امن ملکی (بازار معاملات مسکن شهرهای جدید پرند و پردیس) هم‌‌‌اکنون از حالت پناهگاه سرمایه ای خارج شده است اما به دلیل حجم بالای ورود تقاضای مصرفی، همچنان حرارت بالای قیمتی خود را حفظ کرده است.

علت استقبال گسترده از بازار مسکن در شهرهای جدید حومه پایتخت چیست؟

بررسی‌‌‌ها نشان می دهد به دنبال مشاهده علائم ورود به فاز پساجهش، گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن که کاهش قیمت فایل‌‌‌ها در بازار معاملات مسکن شهر تهران را مشاهده کرده و مقطع زمانی فعلی را هم به این دلیل و هم به علت افزایش سقف وام خرید مسکن نسبتا مساعدتر ارزیابی می‌کنند، به دلیل ناکافی بودن بودجه برای خرید مسکن در شهر تهران، شهرهای جدید را به عنوان مقصد خریدهای خود انتخاب کرده‌‌‌اند.

به دنبال پیشروی بازار معاملات مسکن در فاز پساجهش به‌خصوص در دو ماه اخیر برخی از متقاضیان مصرفی مسکن که در حاشیه بازار در حال رصد شرایط بودند، مقطع زمانی فعلی را برای ورود به بازار و خرید آپارتمان مناسب ارزیابی کردند.

در تهران اما به دلیل فاصله بسیار زیاد قدرت خرید با قیمت مسکن، بیشترین حجم خریدهای مصرفی از سوی متقاضیان تبدیل به احسن انجام شد. یعنی متقاضیانی که یک واحد مسکونی دارند اما به قصد ارتقای آن وارد بازار شده و آپارتمان دیگری را خریداری کردند.

متقاضیان خانه اولی‌‌‌ نیز عمدتا شهرهای جدید را به عنوان مقصد خریدهای خود انتخاب کردند؛ چون توان خرید مسکن در پایتخت را نداشتند. همین موضوع باعث افزایش ورودی به پناهگاه ملکی حومه تهران شد با این تفاوت که این‌بار این افزایش ورودی به بازار معاملات مسکن شهرهای جدید از ناحیه تقاضای مصرفی (به ویژه خانه اولی ها)، رقم خورد.

علت دوم این موضوع نیز به مجاورت شهرهای جدید پردیس و پرند با تهران و اثرپذیری از این بازار برمی گردد. تغییرات بازار معاملات مسکن شهر تهران به‌خصوص تحولات قیمتی، بازار مسکن در این شهرها را به سرعت تحت‌تاثیر قرار می‌دهد و از این رو شاهد حرارت بالا در بازار مسکن این شهرها هستیم. همچنین افزایش سقف وام خرید مسکن در نیمه دوم سال‌جاری نیز منجر به افزایش تقاضای خرید مصرفی مسکن در این شهرها شد. 

متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر جدید پرند در بهمن ماه امسال برابر با حدود 6‌ میلیون و 900‌ هزار تومان و قیمت مسکن مهر در شهر جدید پردیس معادل 11‌ میلیون و 800‌ هزار تومان بوده است. با توجه به اینکه وام انفرادی خرید مسکن در شرایط فعلی برای این دو شهر جدید برابر با 200‌ میلیون تومان و برای زوجین برابر با 320‌ میلیون تومان است، با محاسبه سطح متوسط قیمت مسکن در این دو شهر که عددی حول و حوش 10‌ میلیون تومان به ازای هر مترمربع می‌شود زوجین با استفاده از وام می‌توانند هزینه خرید بیش از 30 مترمربع مسکن و متقاضیان انفرادی حدود 20 مترمربع مسکن را تامین کنند. 

هر چند باید توجه داشت این سطح میانگین قیمت مسکن از برآورد قیمت واحدهای مسکن مهر و واحدهای شخصی ساز (غیرمسکن‌‌‌مهر)، به دست آمده است و به دلیل اینکه وام واحدهای مسکن مهر مخصوص این طرح هستند و وام جدید تنها به واحدهای غیرمسکن مهر تعلق می‌گیرد که قیمت بالاتری هم دارند. با این حال پوشش بیشتر وام از هزینه خرید مسکن در این شهرهای جدید در مقایسه با تهران نیز یکی دیگر از دلایل ترغیب متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن در این شهرهاست.

کاهش شکاف قیمت مسکن شهرهای جدید حومه ای با تهران

برآوردهای انجام شده همچنین از کاهش شکاف قیمت مسکن شهر تهران با قیمت مسکن شهرهای جدید حومه پایتخت خبر می‌دهد. نسبت میانگین قیمت آپارتمان‌‌‌های تهران به پردیس که در سال 97 یعنی در ابتدای دوره جهش معادل 2 بود اما در پایان 99 به 2/ 3 برابر رسیده بود، به دلیل کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در تهران، هم‌‌‌اکنون به 8/ 2 کاهش یافته است.

این نسبت همچنین در ابتدای دوره جهش بین متوسط قیمت تهران با شهر پرند برابر چهار بوده است که در پایان 99 به 2/ 5 رسیده اما به دلیل ورود بازار مسکن تهران به دوره پساجهش، هم‌‌‌اکنون به 8/ 4 برابر کاهش یافته است