به گزارش اخبار ساختمان، بر اساس تازه ترین گزارش رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در معاملات بهمن 33 میلیون و 60 هزار تومان بوده که نسبت به دی‌‌ تقریبا بدون تغییر است.

به نظر می رسد ایست قیمت مسکن ناشی از مارش خروج از بازار است که در روزهای اخیر تحت تاثیر اخبار مثبت حول وضعیت متغیر برون‌‌زای موثر بر بازار مسکن یعنی مذاکرات رفع تحریم ها، توسط متقاضیان مسکن نواخته می شود.

رشد جزئی قیمت و کاهش معاملات مسکن در بهمن ماه

گزارش رسمی از تحولات بازار مسکن پایتخت در بهمن نشان می‌دهد قیمت مسکن در این ماه تقریبا درجا زده و تغییرات آن نسبت به دی‌‌ماه در حد ریزنوسان 4/ 0 درصدی بوده است. به بیان دیگر سطح قیمت میانگین در معاملات مسکن ثبت شده طی یک ماه بهمن فقط حدود 60 هزار تومان افزایش یافته است.

در بهمن ماه همچنین معاملات مسکن با قدری افت روبه‌رو بوده و در تهران هشت هزار و 500 واحد مسکونی فروخته شده است. به این ترتیب حجم معاملات مسکن با افت ماهانه 13 درصدی و در عین حال رشد نقطه‌‌ای 117 درصدی همراه بوده است. این در حالی است که در دی ماه حجم معاملات مسکن به نزدیکی مرز 10 هزار فقره رسیده بود.

پیش‌‌تر در گزارشی از تغییر محسوس رفتار فروشند‌‌ه‌های حاضر در بازار پرده برداری کرده بودیم. در آن گزارش تورم پنهان مسکن (تغییرات قیمت پیشنهادی فایل‌‌های فروش) با استناد به تغییرات میانگین قیمت مسکن در فایل‌‌های فروش ثبت شده در بازار نیازمندی‌‌های آنلاین دیوار معادل صفر محاسبه شد اما در عین حال رشد هشت درصدی حجم فایل‌‌های فروش عرضه شده به بازار مسکن طی 20 روز نخست بهمن نشان داد میانه زمستان مقطع فروش در بازار مسکن بوده است.

اکنون نیز انتشار آمار رسمی از تورم و نبض معاملات مسکن گزارش مذکور مبنی بر وضعیت تورم و حجم فایل های فروش را تایید کرده است.

تورم نقطه ای و ماهانه در بهمن ماه روند کاهشی داشته است

در بهمن ماه جریان تورم ماهانه و نقطه‌‌ای مسکن روند کاهشی داشت طوری که نرخ تورم ماهانه حدود 7/ 0 درصد نسبت به تورم ماهانه دی افت کرده و تورم نقطه‌‌ای نیز در حالی به 4/ 16 درصد رسیده که این مقدار در دی‌‌ماه 3/ 20 درصد بوده است.

در واقع کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در بهمن نسبت به ماه‌های پیش از آن سبب شده تورم مسکن در این ماه نسبت به ماه مشابه پارسال به حدود 16 درصد برسد و اگر این روند چند ماه دیگر ادامه پیدا کند، سطح تورم نقطه‌‌ای به صفر میل خواهد کرد. رسیدن به این نقطه مطلوب به منزله حاکمیت تمام عیار ثبات در بازار مسکن خواهد بود.

آنچه در آمارهای رسمی به شکل ایست قیمت و به صدا درآمدن مارش خروج گروهی از متقاضیان خرید مسکن از بازار منعکس شده، نتیجه‌‌ای است که تحت تاثیر وضعیت متغیر برون‌‌زای موثر بر بازارها به ویژه بازار ارز و مسکن حاصل شده است.

این متغیر برون زا که جنس آن غیراقتصادی است اما آثار تحولات پیرامون آن بی فاصله در بازار مسکن احساس می شود، مذاکرات احیای برجام است که از آذر آغاز شده و همچنان ادامه دارد و باید دید که بازار مسکن چه واکنشی به برجام خواهد داشت و متقاضیان مسکن امیدوار هستند تا در صورت توافق برجام حباب مسکن تخلیه شود.

بازارهای موازی نیز بازدهی منفی داشته اند

نکته قابل توجه این است که در ماهی که گذشت بازدهی در بازارهای سکه، ارز و بورس نیز منفی بود، به این ترتیب که بازدهی سکه منفی چهار درصد، بازدهی ارز منفی هفت درصد و بازدهی بورس منفی 2/ 0 درصد بوده است. در واقع بازدهی بازارهای موازی نیز متاثر از متغیر برون‌‌زا یعنی روند مذاکرات وین منفی بوده و خبری از تلاطم قیمتی به ویژه در دو بازار ارز و سکه که به سرعت نسبت به این متغیر واکنش نشان می‌دهند نبوده است.

این در حالی است که بورس به واسطه قواعد کنترل‌‌گر درونی، به‌طور کامل متاثر از متغیر برون‌‌زا نیست و در نتیجه میزان بازدهی ماهانه منفی آن نسبت به سکه و ارز کمتر بوده است.

اخبار مذاکرات چه تاثیری بر بازار داشته است؟

در هفته‌های اخیر اغلب اخبار منتشر شده حول مذاکرات مثبت بود یا اینکه دست‌‌کم منفی نبود؛ بنابراین با توجه به حساسیت بالای بازار مسکن به این متغیر برون‌‌زا فروشنده تر شدن فروشند‌‌ه ها از یکسو و خونسردی بیش از پیش متقاضیان مسکن از سوی دیگر دور از ذهن نبود.

در این شرایط گروهی از سرمایه‌‌گذاران ملکی ترجیح می‌دهند با توجه به اینکه بلندمدت شدن دوره ثبات قیمت در بازار مسکن را محتمل می دانند، از بازار خارج شده و سرمایه خود را روانه بازار دیگری کنند که پربازده تر به شمار می‌‌آید. از طرفی خریداران مسکن نیز عجله‌‌ای برای معامله ندارند و حتی امید به افت قیمت اسمی مسکن در ماه‌های اخیر در میان آنها تقویت شده است که در نتیجه عزم به خروج موقت از بازار مسکن کرده‌‌اند.

پیش‌‌تر به واسطه استفاده از حباب سنج های گوناگونی از قبیل نسبت قیمت به اجاره مسکن و نیز نسبت حجم نقدینگی به دستگاه های متعدد سنجش حباب قیمت مسکن از قبیل نسبت قیمت به اجاره، نسبت قیمت مسکن به نرخ دلار، مقایسه رشد قیمت مسکن و رشد نقدینگی، نسبت قیمت مسکن تهران به کشور و همچنین نسبت قیمت مسکن تهران به دیگر کلان‌شهرها، اضافه پرش قیمت مسکن را تایید کرده بود.

بنابراین اگر وضعیت متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها مثبت باشد و تغییر بنیادی نداشته باشد، می‌توان این طور پیش‌‌بینی کرد که برآورد متقاضیان مسکن دور از ذهن نیست و در ماه‌های آتی قیمت مسکن مسیر کاهشی را در پیش می‌گیرد.

البته ممکن است افت قیمت به شکل کاهش قیمت اسمی بروز نکند اما روند افت قیمت واقعی مسکن به منزله بازماندن تورم مسکن از تورم عمومی در صورت کاهش پایدار ریسک متغیر غیراقتصادی به دنبال توافق احتمالی برای رفع تحریم‌ها، قطعی است.

جنس خریداران زمستانی حاضر در بازار مسکن

ایست قیمت مسکن در یازدهمین ماه از سال 1400 ناشی از افزایش فروشنده‌ها و کاهش حضور موثر متقاضیان خرید خانه در بازار است؛ اما همچنان تعداد خریداران حاضر در بازار مسکن کم نیست و به همین خاطر حجم معاملات ثبت شده در این ماه نسبت به ماه مشابه پارسال 117 درصد افزایش یافته است.

سال گذشته شرایط تورمی بازار مسکن با وجود رکود معاملات متوقف نشده بود و همچنان فاصله سطح قیمت‌‌ها از میزان استطاعت متقاضیان مسکن در حال افزایش بود؛ در نتیجه حجم معاملات مسکن با وجود اینکه قاعدتا باید دمای معاملات در شب عید افزایش می‌‌یافت، اما فقط سه‌‌هزار و 900 فقره آپارتمان در تهران فروخته شد.

اما امسال به دلیل برقراری ثبات نسبی در قیمت‌‌ها قاعدتا عده بیشتری از خریداران مصرفی مسکن در مقایسه با بهمن پارسال توانسته‌‌اند وارد بازار معاملات شوند.

بررسی درباره جنس خریداران حاضر در بازار مسکن نشان می‌دهد جای اقلیت و اکثریت در بازار مسکن زمستان امسال نسبت به فصل مشابه پارسال عوض شده است.

در بازار مسکن سال 99 اکثریت متقاضیان خرید مسکن از جنس سرمایه‌‌گذار بودند و عده اندکی از سفته‌‌بازان نیز همچنان در بازار مسکن حضور داشتند که تعدادشان نسبت به سال 98 به مراتب کمتر بود. به این ترتیب زمستان پارسال خریداران مصرفی کم تعدادترین معامله گران به شمار می‌‌آمدند.

اما زمستان امسال جای اقلیت و اکثریت خریداران تغییر کرده است، طوری که سفته‌‌بازان تقریبا بازار را ترک کرده‌‌اند و تعدادشان به نزدیک صفر رسیده است؛ اما سرمایه‌‌گذاران همچنان در بازار مسکن حضور دارند، هر چند تعداد آنها به مراتب از خریداران مصرفی حاضر در بازار کمتر است.

در حال حاضر بیشترین تعداد خریداران مسکن حاضر در بازار بر اساس نتایج تحقیقات میدانی، معامله‌‌گران مصرفی بازار مسکن از قبیل متقاضیان تبدیل به احسن و نیز گروهی از خانه اولی‌‌ها هستند که خود را به وام افزایش یافته اوراق مسکن مجهز کرده و برای خرید آپارتمان متناسب با بودجه خود وارد بازار شده‌‌اند