به گزارش اخبار ساختمان، تیرماه امسال، معاملات مسکن برای دومین ماه متوالی دو رویداد متفاوت را به ثبت رساند. هم معاملات خرید مسکن با ایست موقت همراه شد و هم پسرفت قیمت ها در این بازار که از خردادماه شروع شده بود، در اولین ماه از فصل تابستان ادامه یافت.

به این ترتیب تیرماه را می توان به عنوان ماه دوم افت تورم ملکی از یکسو و توقف موقت معاملات خرید و فروش آپارتمان از سوی دیگر معرفی کرد. این نتایج بر اساس تازه ترین تحقیقات میدانی ما از وضعیت بازار معاملات مسکن در روز پایانی تیرماه و مقایسه آن با روز اول این ماه با استناد به داده های غیررسمی مربوط به اطلاعات فایل های عرضه شده برای فروش مسکن در دو بازار آنلاین و سنتی املاک مسکونی در ۶ منطقه مصرفی واقع در دو نیمه شمالی، مرکز و جنوب پایتخت، برای کشف سطح متوسط قیمت از این مناطق، استخراج شده است.

در واقع آنچه در این گزارش به آن استناد شده است حاصل تحقیقات میدانی ما از تازه ترین سطح قیمت های پیشنهادی در فایل های عرضه شده به بازار آنلاین و سنتی مسکن و اظهارات واسطه های معاملات ملکی در منطقه ۲ شهر تهران به عنوان منطقه محل عرضه واحدهای مسکونی مصرفی و غیرمصرفی در شمال تهران، مناطق ۴ و ۵ به عنوان پرمعامله ترین و پرتقاضاترین مناطق متوسط نیمه شمالی تهران، منطقه ۶ به عنوان منطقه مرکزی تهران و مناطق ۱۲ و ۱۷ به عنوان دو منطقه مصرفی واقع در جنوب تهران در آخرین روز از تیرماه سال جاری و مقایسه آن با وضعیت بازار در ابتدای این ماه است.

در شرایطی که هم‌‌‌اکنون به دلیل توقف انتشار آمار رسمی، کشف تحولات قیمت و تغییرات حجم معاملات مسکن در وضعیت فعلی به فعالیتی دشوار تبدیل شده است اما بررسی قیمت های درج شده در حجم انبوهی از فایل های عرضه شده به بازار سنتی و آنلاین مسکن از یکسو و اظهارات واسطه های فعال در بازار مسکن این مناطق و همچنین مقایسه وضعیت فعلی با شرایط ابتدای تیرماه، نشان دهنده آن است که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فایل های عرضه شده به بازار مسکن این ۶ منطقه حول و حوش ۶۸ تا ۷۴ میلیون تومان است.

مقایسه این سطح قیمتی با سطح متوسط قیمت مسکن در فایل های عرضه شده به این مناطق در ابتدای تیرماه نشان می دهد متوسط قیمت مسکن در این مناطق که در جریان تحقیقات میدانی انجام کشف شده است حول و حوش ۵/ ۶‌ درصد نسبت به سطح متوسط قیمت های اعلامی در فایل های عرضه شده به بازار در ابتدای تیرماه کاهش یافته است. در مقایسه با ابتدای سال نیز سطح قیمت های پیشنهادی فروش مسکن در این مناطق به طور متوسط در پایان تیرماه حول و حوش ۱۲ تا ۱۵‌ درصد کاهش داشته است.

آنچه در این زمینه محرز است اینکه این میزان کاهش مربوط به درصدهای تخمینی و میانگین پسرفت قیمت های درج شده در فایل های فروش آپارتمان (قیمت های پیشنهادی اعلامی از سوی مالکان و فروشنده ها) است و به دلیل عدم انتشار آمار رسمی از تحولات قطعی قیمت مسکن، مربوط به قیمت های نهایی شده در معاملات (قیمت های فروش) نیست.

چه‌بسا تحولات تیرماه در معاملات قطعی فروش مسکن چه از نظر متوسط قیمت و چه از نظر تغییرات تورم ملکی چیزی غیر از آنچه باشد که از بررسی مشخصات قیمتی درج شده در فایل های فروش (قیمت های پیشنهادی) استخراج و استنباط می شود.

اما اگر همین‌‌‌ داده های مربوط به نتایج تحقیقات میدانی صورت گرفته از مشخصات قیمتی درج شده در فایل های فروش مسکن (قیمت های پیشنهادی) در بازار آنلاین و سنتی و همچنین اظهارات واسطه های معاملات ملکی از تغییرات سطح قیمت و تورم ملکی در تیرماه در ۶ منطقه شهر تهران (مناطق ۲، ۴، ۵، ۶، ۱۲ و ۱۷) مبنای تغییرات قیمت و تحولات ملکی تیرماه شهر تهران قرار بگیرد می توان نتیجه گرفت که بازار مسکن پایتخت در تیرماه برای دومین ماه متوالی بعد از خرداد، با کاهش قیمت و افت محسوس حجم معاملات خرید و فروش همراه شده است.

در واقع با مبنا قرار دادن تحولات کشف شده از بازار مسکن این مناطق در جریان تحقیقات میدانی انجام شده که اتفاقا می توان آنها را به جهت سطح قیمت و حجم معاملات، به عنوان نمایندگان ۲۲ منطقه شهر تهران برای کشف میانگین قیمت مسکن در پایتخت معرفی کرد، می توان گفت که نتایج این داده پیمایی از کاهش ۵/ ۶ درصدی متوسط قیمت مسکن در تیرماه نسبت به خردادماه حکایت دارد.

داده پیمایی های خردادماه نیز کاهش سه تا پنج درصدی قیمت های پیشنهادی درج شده در فایل های فروش آپارتمان را در این ماه نسبت به اردیبهشت ۱۴۰۲ نشان داد.

کاهش قیمت در ماه دوم افت بازارها

این کاهش قیمت برای دومین ماه متوالی که در نتایج تحقیقات میدانی خود را نشان می دهد در ماهی بوده است که اتفاقا در سایر بازارهای موازی نیز بازدهی منفی و صفر به ثبت رسیده است. در حالی که داده های مربوط به تحولات قیمت در فایل های عرضه شده به بازار مسکن ۶ منطقه یاد‌شده نشان دهنده کاهش حول و حوش ۵/ ۶ درصدی سطح قیمت ها در بازار فروش آپارتمان های مسکونی (برمبنای قیمت های پیشنهادی و اعلامی از سوی فروشنده های مسکن) است، بازدهی تیرماه در بازار معاملات دلار صفر‌درصد و بازدهی بازار سکه و بورس نیز منفی بوده است.

در شرایطی که قیمت دلار در تیرماه نسبت به سطح متوسط قیمت آن در خردادماه بدون تغییر مانده و عملا این بازار در ماه اول تابستان در وضعیت ثبات قیمت به کار خود خاتمه داد، بازدهی در بازار سکه در تیرماه منفی سه ‌درصد و در بازار معاملات سهام (بورس)، منفی ۹‌ درصد بود.

این آمارها نشان می دهد بر اساس تغییرات سطح قیمت های فروش مسکن در فایل های بررسی شده در دو بازار آنلاین و سنتی و اظهارات واسطه های معاملات ملکی از تغییرات تیرماه قیمت فروش واحدهای مسکونی، بعد از بازار معاملات سهام، بازار مسکن دومین بازار به لحاظ بیشترین کاهش قیمت بوده است.

بازار معاملات مسکن، هم‌اکنون، به لحاظ تحولات قیمت و سطح معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی اگرچه شباهت هایی با بازار مسکن سال ۱۴۰۰ دارد اما یک تفاوت عمده نیز با آن دارد. در سال ۱۴۰۰ که بازارها با ثبات و کاهش قیمت همراه شدند، بازار مسکن به پناهگاه امن سرمایه ها تبدیل شد و خریدهای سرمایه ای از بازار مسکن افزایش یافت.

علت این موضوع نیز مشخص بود. به دلیل بروز نوساناتی در بازارهای دارایی، ریسک سرمایه گذاری در بازارهای با نقدشوندگی بالا (زودنقدشونده)، افزایش یافت و تعداد قابل توجهی از سرمایه گذارها با نگاه به بازدهی بلندمدت بازار مسکن این بازار را به عنوان بازاری بدون ریسک یا با درجه ریسک غیرقابل مقایسه با سایر بازارها به عنوان مقصد سرمایه گذاری انتخاب کردند.

بنابراین وزن و حجم خریدهای سرمایه ای از بازار مسکن افزایش یافت. اما سوال این است که چرا در شرایطی که بازارها در یکی دو ماه گذشته افت بازدهی یا ثبات قیمت داشته اند، حجم خریدهای سرمایه ای از بازار مسکن نه‌تنها افزایش نداشته است که کاهش نیز یافته است؟

نتایج تحقیقات میدانی نشان می دهد در تیرماه همزمان با پسرفت سطح قیمت ها در بازار مسکن، تعداد معاملات خرید مسکن به خصوص خریدهای سرمایه ای نیز به میزان محسوسی کاهش یافت.

بررسی های به عمل آمده در این زمینه حاکی است تیرماه نیز مانند خردادماه ماهی بود که فضای بیرونی بازارهایی که روی معادلات قیمت و بازدهی بازار مسکن اثرگذار هستند این پیام را به بازار مسکن مخابره کردند که گزینه محتمل تر برای پیش بینی چشم انداز آتی، احتمال بیشتر برای برطرف شدن ریسک های غیراقتصادی یا کاهش آنها در جهت از بین رفتن یا کاهش انتظارات تورمی در ماه های بعد است.

در کنار این چشم انداز احتمالی، بازارها و از جمله بازار مسکن شاهد شوک های غیراقتصادی و سیاسی ملتهب کننده بازار در دو ماه خرداد و تیرماه نیز نبودند. در واقع هیچ خبر منفی از احتمال افزایش ریسک های غیراقتصادی منتج به افزایش انتظارات تورمی در این دو ماه منتشر و منعکس نشد. به همین علت روند ثبات قیمت دلار و ریزش قیمت سکه در تیرماه نیز ادامه یافت.

مسکن هم مانند این بازارها از همین معادلات بیرونی اثر گرفت به گونه ای که تحقیقات میدانی انجام شده و اظهارات واسطه های معاملات ملکی پایتخت نشان دهنده کاهش حجم خریدهای سرمایه ای از این بازار در تیرماه است. هر چند هنوز هم به دلیل ضعف شدید قدرت خرید در سمت تقاضای مصرفی که منجر به خروج اجباری بخش زیادی از آنها از بازار مسکن (به خصوص خانه اولی ها) شده است وزن غالب معاملات اندک بازار ملک از سوی همین خریداران سرمایه ای است. با این حال، نه تنها خریدهای سرمایه ای نیز بنا به دلایلی که توضیح داده شد نسبت به گذشته با کاهش محسوس مواجه شده است که جنس این نوع خریدها نیز تغییراتی داشته است.

چرا سرمایه گذار نیامد؟

بررسی های انجام شده نشان می دهد در شرایط فعلی به دلیل نبود چشم انداز تورم بالا در کوتاه مدت در بازار مسکن، خریدهای سفته بازانه و کوتاه مدت در بازار مسکن نایاب شده است. یعنی عملا سفته باز در بازار حضور ندارد.

از سوی دیگر خریداران سرمایه ای به دو گروه تقسیم می شوند. سرمایه گذاران میان مدت هم‌‌‌اکنون به دلیل ریسک بالای ادامه کاهش قیمت ها در بازار مسکن به این بازار وارد نمی شوند اما سرمایه گذارهای بلندمدت که با نگاه بلندمدت در این بازار حضور دارند، بیشترین وزن خریداران ملکی در شرایط فعلی را به خود اختصاص داده اند.

به نظر می رسد هدف اصلی این گروه، خرید مسکن برای حفظ ارزش پول و جلوگیری از جاماندگی از تورم ملکی در بلندمدت (بازه زمانی بیش از ۲ سال) است. اما یک سوال مهم این است که چرا در شرایط فعلی مانند سال ۱۴۰۰ که سرمایه گذارها بازار مسکن را به عنوان بازاری امن برای سرمایه گذاری (دست کم در بلندمدت) انتخاب کردند، تیرماه امسال که بازارهای دارایی برای دومین ماه متوالی، به لحاظ نرخ و بازدهی ثابت ماند (دلار) یا با افت و ریزش همراه شدند (سکه، بورس و…)، وارد بازار مسکن نشدند؟

یافته های ما برای پاسخ به این پرسش نشان می دهد بازار مسکن امسال یک تفاوت عمده با بازار مسکن سال ۱۴۰۰ دارد و آن خارج شدن سطح قیمت های مسکن از توان بخش زیادی از سرمایه گذارها نسبت به سطوح قیمتی دو سال قبل است.

هم‌‌‌اکنون سرریز شدن سطح قیمت ها از توان خریداران و حتی خریداران سرمایه ای نسبت به همیشه بیشتر شده است و قدرت خرید در ضعیف ترین سطح خود قرار دارد.

برآوردهای ما نشان می دهد که به طور متوسط برای خرید یک واحد مسکونی معمولی کوچک متراژ در مناطق متوسط شهر تهران بودجه ای حدود ۵/ ۳ تا چهار میلیارد تومانی مورد نیاز است که تامین این سطح بودجه برای سرمایه گذاری از توان بسیاری از خریداران خارج شده است. تحت تاثیر این رویداد، حجم معاملات مسکن نیز به شدت افت کرده است و واسطه های معاملات مسکن در برخی از محله های تهران اعلام می کنند که در تیرماه حتی یک مورد معامله خرید مسکن نیز انجام نداده اند.